文档介绍：正本
盐城“***小区”前期物业服务
（技术标）
投
标
书
招标人名称： ****房地产开发有限公司
招标项目名称： ***** 小 区
目 录
第一章 项目概况、特点及管理措施
第二章 质虽管理B标及管理方式
第三章 物业管理服务内容
第三章 人力资源的配备及管理
第五章 管理规章制度
第六章档案的建立与管理
第一章 项目概况、特点及管理措施
盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用
地红线西侧，南至生产河用地红线北侧， 西至开创路东规划用地 红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。 总规划用地126022 平方米；规划总建筑面积 157875平方米；居住总户数1800户。 项目特点:
1、 由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，
收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。
管理措施：在深入了解现场情况的基础上， 结合我司在其它
项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作 管理方案，确保有效运作。
2、 该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全 保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。
管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司 在其它管理项目取得的经验， 从实际情况出发，确立了治安管理 以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整
体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、 违章必纠”的 管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、 讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观 统一美观。
第二章 质量管理目标及管理方式
质量管理目标：
——制订《前期物业管理服务合同》、〈〈住户手册》和其他有关的 规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。
——业主满意率 80如上。——维修及时率 90础上。——维修
合格率100%
——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。
——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记
录。
——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，/J、修不超过 12
小时，中修不超过48小时。
——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率 90%Z上。——重大火
灾、治安责任事故率为零。
管理方式:
1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。
该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，
实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一 体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规 范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。
2、 在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。
安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了 解安全死角，将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来， 制订有
针对性的安全措施，将预案作为员工培训的依据， 逐步提高安全 管理的实际水平。对人员物品进出实行分类控制，对业主采用
“记忆+规范”的方法，对租户采用凭证出入，对散客采用登记 有效证件控制出入，实行立体化管理。
3、 在服务方式上采取特色服务与个性化服务。
时效工作制
对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。 将相关 的工作流程公示给业主监督，对未按规定办理进行处罚，以提高 业主对我的服务感到满意。
首问负责制
对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向
项目管理处进行反馈，不能以任何理由进行推诿。 对于业主的问 题必须有答复，不能久拖不决。
4、 实行系统化管理。
(1)组织系统
A、 组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。项目管理处直属 公司总部管辖，实行整体管理的方式。
B、 项目管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。 项目经理属管理层，下设全部为操作层。
C、 项目管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线，负责收集 , 归档整理和日常指挥功能。
以保安负责公共秩序的维护及消防管理；管理员负责社区的二 次装修管理、楼宇的巡查与管理，物业管理费、水电费等有关费 用的收取工作；水电技术员负责设备维修、养护及运行；保洁绿 化员负责社区所有公共区域的卫生保洁及绿化养护。
整体运作程序系统
A、 整体运作流程原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制 约，保证各环节紧密衔接,既无盲点,又无积淀。
B、 所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。
内部运作系统
A、 在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督的封 闭性。管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈 集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点， 有效保证管理及时到 位。
B、 操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。