文档介绍：2011
2011年6月5日
海尔地产区域开发业务
战略规划报告
海尔地产区域开发的意义
区域开发的政策形势和市场机会分析
区域开发的企业实践和能力分析
海尔地产的资源优势分析与战略选择
海尔地产区域开发产品模型
海尔地产区域开发业务战略规划
区域开发的操作流程
主要内容
区域开发
低成本介入
以策划规划的方式“圈得”大片土地
通过与政府达成契约的方式保障投资的收益
低风险扩张
分期进行基建、市政开发的投入，项目进度可控
政府负债具有较高的信誉，开发商的风险较小
高财务收益
分享土地以及项目开发的各种收益，包括固定债券收益、土地增值收益、二级土地收益
高速度增长
分享城市以及区域经济增长的成果
成为推动城市经济发展的土地综合运营商
四大核心价值
区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发
区域开发的定义
区域开发的核心价值与定义
区域开发的投入产出模式
投入产出模式
区域规划与产业定位
聚集区域开发的各类资源
吸引合作伙伴与客户
基础设施建设
公共环境建设
旗舰项目开发与运作
区域公共环境建成
基础设施建设完成
旗舰项目开发结束
建立资源平台与产业平台
区域的土地价值提升
区域的影响力扩大
固定债权收益：获得一级土地开发成本及合理利润
土地增值收益：经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成
房产销售收益：低价获取二级土地开发权，获得高额房产销售利润
自主经营收益：通过房产出租及物业经营获得稳定收益
投入
区域开发
产出
盈利
区域开发价值实现的基础
在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作关系，特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性
区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策制定、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定，使自己成为市场推动型的“城市运营商”
区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式
区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发的进程，并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权
在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面
在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件
利用软性约束
控制大块土地
区域开发商利用智力资源来主导规划，在满i足相关利益方基本要求的同时，能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要素，最大程度发挥区域各项资源的优势
通过共同利益
绑定地方政府
凭借智力投入
主导区域规划
整合各种资源
引领开发进程
区域开发对于海尔的战略意义
海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手
公司层面
集团层面
项目层面
海尔集团各类资源的重要整合平台
海尔地产项目运营能力的重要提升途径
海尔地产区域开发所秉持的原则
四大核心原则
秉承差异化区域开发理念
培养可复制化的开发能力
优先关注国家级规划区域
与海尔工业地产协同运作
国家级规划区域往
往具备比较雄厚的工
业基础以及相对发达
的交通设施条件
国家级规划区域受
到政策利好影响，将
带动周边地区资源的
集聚，引导产业结构
转移，为区域开发奠
定良好的基础
海尔集团具有遍布全国的工业园以及产业资源，海尔地产应充分利用其资源优势协同攻关
海尔区域开发应以海尔工业地产为依托，开发配套型的商业、住宅项目，形成地区性综合型片区
海尔地产的区域开发应该以创新为主题，在原有的区域开发模式上，结合自身的优势进行新的探索
海尔地产应充分利用集团先进的科研成果，借助创新理念和先进科技培育独特的区域开发竞争力
标准化的开发模式已经成为房地产开发的主流，海尔的区域开发重在通过标准化来培养可复制的项目运作能力
区域开发将吸引各类开发商通力合作，海尔地产应把握好学****其他房地产企业成熟项目运作模式的机会
主要内容
海尔地产区域开发的意义
区域开发的政策形势和市场机会分析
●一级开发的市场机会分析
●区域开发的市场前景分析
区域开发的企业实践和能