文档介绍：第五章 房地产开发资金的筹集
房地产开发资金的筹集
第五章 房地产开发资金的筹集
第一节 房地产开发资金筹集的基本概念
第二节 房地产开发资金筹集的方式
第三节 房地产开发资金筹集规划
房地产开发资金的筹集
第一节 房地产开发资金筹集的基本概念
一、房地产开发资金总额的构成
项目所需要的资金由自有资金、借入资金两部分构成，其中，自有资金是指投资者交付的出资额，包括资本金和资本溢价。如下图所示。
房地产开发资金的筹集
其他短期借款
资本金(注册资金)
资本溢价
计入
资
本
公
积
金
自有资金
借入资金
长期借款
流动资金借款
资金总额
房地产开发资金的筹集
资本金是指新建项目建立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，亦即在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是非债务性资金。按照投资主体不同，资本金可分为国家资本金、法人资本金、个人资本金以及外商资本金。
资本溢价是指在资金筹集过程中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。如股票溢价净收入即股票溢价收入扣除票面价和发行费用的净额。
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借入资金（负债资金）是企业或项目建设单位对外筹集的资金，指从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，包括长期负债和流动负债。
长期负债是指偿还期限在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，一般采用银行中长期贷款、发行债券等方式筹集的资金。
流动负债指偿还期限在1年内或者超过1年的一个营业周期内的债务，一般采用商业信用、短期借款、商业票据等方式筹集的资金。
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二、筹资渠道与筹资方式
筹资渠道是指筹集资金的来源的方向与通道，企业筹集资金的渠道包括国家财政资金、企业自留资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民间资金与国外资金。
筹资方式是指企业筹集资金所采取的具体形式。企业筹集资金的方式包括：直接投资、发行股票、银行借款、发行债券、融资租赁、BOT，以及资产证券化等方式。
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三、长期资金筹集和短期资金筹集
长期借款是指企业根据借款合同向银行或非银行金融机构借入的使用期限在1年以上的借款，主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要。长期借款种类很多，可以按照不同的角度、标准进行分类。
按长期借款的用途，分为固定资产投资借款、更新改造借款、科技开发和新产品试制借款等。
按长期借款的贷款机构性质，分为政策性银行贷款、商业银行贷款等。
按长期借款有无担保，分为信用贷款和抵押贷款。
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短期银行借款是指企业根据借款合同向银行或非银行金融机构借入的期限在1年以内（含1年）的借款。短期银行借款是绝大多数企业短期资金来源中最重要的组成部分。
短期银行借款的种类很多，可以按照不同的角度、标准进行分类。施工企业的短期银行借款一般分为无担保借款和担保贷款两大类。
房地产开发资金的筹集
有时****惯上把1～5年的借款称为中期资金，而把5年以上的借款称为长期资金。一般来说，短期资金的筹集应主要解决临时的资金需要。例如，在施工生产经营旺季需要的资金比较多，可借入短期借款，渡过施工生产经营旺季则归还。长期资金和短期资金的筹资速度、筹资成本、筹资风险以及借款时企业所受的限制均有所区别。如何安排长期和短期筹资的相对比重，是筹资决策要解决的另一个重要问题。
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