文档介绍：住宅小区停车位的权属分析
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争"在房地产开 发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法 院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，“车位之争”，必将 导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区 停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当 事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所 以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说 和法律规范，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
一、住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题
（-）小区停车位的界定
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分 为五种类型：立体停车位、住宅小区地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位、楼房屋 顶平台停车位。其概念分别为：（1）立体停车位，是指住宅小区里独立建设的多层经营性停车位； （2）住宅小区地面停车位，是指在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位；（3）楼房首 层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车单元；（4）楼房地下停车位，是 指在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位；（5）楼房屋顶平台停车位，是指在小区 建筑物楼顶平台上设置的停车单元。
（二）小区停车位所有权和使用权的纠纷
在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷，主要有以下几种:
1、由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后，购房
者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情，容易在购房后对开发商不规范 租售车位的行为产生不满，引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题，并从保护购房者的知情权 的角度制定了相关的规定。
2、 由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物 权法》公布以前，很多都是"约定”的，《物权法》山台和施行后，规定了有明确规划的小区停车位， 开发商可以与购房者通过山售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上，购房者根本没有选择权，基 本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖，租金和销售价格多少，完全由开发商决定。“你 愿意买就买，不愿意买，拉倒。”因此，很多开发商对车位只卖不租，而且开出天价，结果不少小区 出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题，纠纷不能避免。
3、 开发商把车位租售给小区业主以外的第二人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开 发商把车位当作一般商品，不区分小区业主加以租售；少数人集中购买个别小区的车位车库，再高价 转租转售给业主、业主以外的第三人，即“炒车位”，这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的 产权证或使用权，最终造成本小区业主使用车位困难。
4、 业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠 纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家，地下车位面积已经算进房屋公摊面积，如果没有进行面 积分摊