房地产：新型城镇化专题.pdf

文档介绍：地产 | 证券研究报告 — 板块最新信息 2012 年 12 月 13 日
中立 房地产：新型城镇化专题
公司名称 股票代码 目标价 评级 求真务实深度，夯实刚需基础
荣盛发展 人民币  买入
中南建设 人民币  买入 我们看好新型城镇化以人为本、尊重市场的理念，以及以大带小的城市群
华夏幸福 人民币 买入 发展模式，由于东部区域在经济发展程度和城市群发展经验方面具备优势，
金科股份 人民币 买入 因此新型城镇化将由东向西逐步推进，东部先行、中西部随后。过去十年，
城镇化推动了房地产行业高速发展，未来十年，新型城镇化将进一步夯实
住宅刚需基础，为房地产市场注入新活力，并且也可化解当前三四线城市
的高库存风险，为房地产市场稳健成长保驾护航。
支撑评级的要点
 新型城镇化是“深度”城镇化而非 “广度”城镇化。不再是以往大范
围布点和圈地运动，而是强调尊重市场规律发展城市圈、推进土地节
约集约利用；不再单纯强调常住人口城镇化率，而是更为强调户籍人
口城镇化率，即真实城镇化率，推进农业转移人口市民化。
 深度城镇化每年新增 亿平米需求，并可化解三四线高库存风险。作
为未来十年的主要发展动力，新型城镇化将为房地产提供新的发展空
间。据我们测算，新型城镇化在未来的近十年中，每年平均新增 亿
平米的需求，一方面可以提升行业规模，另一方面，也可以化解三四
线城市的过度投资和高库存风险。

新型城镇化将遵循市场规律由东向西推进。新型城镇化发展模式为形
成辐射作用较大的以大带小的城市群。我们把城市群按经济水平和辐
射力分为五类：规模城市群-协同型、规模城市群-向心型、中等城市群
-协同型、中等城市群-向心型、小型城市群。新型城镇化将走一条“由
东向西”的渐进路线。

 新型城镇化下与政府共赢的发展模式将大行其道。随着新型城镇化推
行，社会福利覆盖面加大，城际交通网建设、城市更新改造，这些无
疑将挑战地方财政承受力，因此，未来和政府实现共赢、帮地方政府