文档介绍：营销策划报告
2009年4月,倾力之作
金达·南环路项目
①市场回顾
8问,九天机构!
②产品研析
产品解构、SWOT、户型调改建议
③项目定位
属性定位、形象定位、案名建议
卖点精炼、目标客群定位
④营销推广
营销分期、营销节点、营销传播、营销执行
⑤商业篇
商业研究、商业定位、招商策略、招商原则
租金及售价推算
⑥费用预算
费用总控、费用阶段划分、费用分摊
提案总纲
①
市场回顾
8问,九天机构!
TOP1:沙井的商品房供需情况如何?
项目关键词:
1、豪宅定位、户型创新、赠送面积大、市场很受欢迎、50%的实用型的2居、3居;注重实用、紧凑的;
2、整体销售率65%,二居、三居销售最佳,复式因总价高的原因销售速度较幔;
TOP2:沙井的小产权房供需情况如何?
A、从统计数据来看,总体供应量为286套,销售量为172套,整体销售率为61%。
B、大面积户型去化速度较慢;一房在40㎡左右,二房60㎡,三房90-100㎡;从销售率和供需情况来看,我们应该增加二房配比,减少三房面积;
C、四房整体销售率最差,为33%,其他户型整体销售率在65%左右;所以控制四房面积和减少四房供应量,甚至可以考虑不做四房规划;
TOP3:这两个楼盘的户型配比如何?
禧园豪宅定位,不具备很强的分析性,我们研究一下学府雅苑的配比:
1)以两房为主,占42%。三房居其次,%,第三房为一居室
2)三房设计均在南北两端,以南向为主,占到66%,考虑到好的朝向。
3)四房设计由于面积原因。设计在中间部位,最明显的特点是南北通透。
TOP4:学府雅苑客户群是哪些?
客户以当地村民为主的,其中以大王山、万丰村、马鞍山村为主,占到总成交量55%,主要原因这几个村委会与该项目最近,加上沙井人喜欢群居的心理,朋友之间相互介绍和跟风,而且也带动其他附近村委会也相应地跟进。
TOP5:今明两年还有多少供应量?
项目名称
占地面积
总建面积
已销售面积
套数
销售率
裕富苑二期
约6145㎡
约20000㎡
6548
67
%
金色家园
约9000㎡
约10900㎡
5412
74
%
轩源居
约6666㎡
约12500㎡
2467
31
%
华瑞阁
约7000㎡
约20000㎡
7859
83
%
凤凰大厦
约10000㎡
约50000㎡
12824
140
%
1)总供应量在300000㎡左右;
2)小产权销售率总体一般,维持在50%左右,销售周期约1年。
3)大量同类型的物业产品将会在09、09年推出。
4)小产权物业在当地接近饱和,从总的小产权建筑面积来看,大多数小产权房跟风严重,且对项目不进行包装,所以各小产权物业滞销面积较大。
TOP6:沙井商业如何?
(一)沙井镇消费结构
1、卖场情况:沙井典型卖场17家,总营业面积约23万㎡,基本上以超市为主,以品牌加盟店为补充;
2、专业市场:沙井拥有专业市场8家,以电子、五金、服装、家电类为主,总营业面积约7万㎡;
3、酒店宾馆:沙井拥有中大型宾馆9家,其中三星级宾馆以上的有4家,共计拥有床位1000张,总营业面积65000㎡。
4、餐饮机构:品牌知名餐饮机构24家,主要分布在新沙路上;
5、消费人群:在沙井主要消费群体为务工人员,占到总消费人数的90%左右,沙井是典型的务工型消费城市;因为其消费群体的特殊性,所以使得沙井的业态呈两端发展,即低端市场,和高端市场两块,中间端层的消费市场在沙井有待改善。从卖场商业格局来看,一层以超市、精品小百货为主,二层以家电、服饰、鞋帽为为主;三层以娱乐城为主,如KTV、滑冰场、桌球室;
6、商业步行街:在沙井,各个村委会,均会设置档次较低的小型商业步行街,以服装、鞋帽、内衣、饰品、小家电等;单铺租金价格在1500元/间左右,面积在20㎡左右,转让费在5万元左右;