文档介绍：集镇村庄规划用地设想调研报告
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近年来，市经济社会事业快速发展，城市化建设进程不断推进，有关镇已经初步形成了城市化的格局。由于部分集镇在今后相当长的时间内仍会保持以农业为主的社会形态，强化土地流转，搞好与之相适应的集镇建设，对现代农业为发展重点的地区更为重要。为搞好集镇、村庄土地规划管理流转试点，加快集镇建设，近期，我们对部分集镇、村庄规划用地进行了调研，对现行土地管理机制中普遍存在的问题进行了分析，并提出了集镇、村庄规划用地设想的建议。现将调研情况报告如下：
一、集镇、村庄用地规划及建设现状
在集镇建设和发展方面，2001年，市为了适应发展，进行了一次规模较大的撤乡并镇工作，使集镇的区域得到扩大。同时，经济的快速发展，也使集镇规模急剧扩张。据统计，近十年来集镇的区域面积已扩大一倍以上，镇域内的建筑面积增加两倍以上。工业经济的发展为农民带来了几倍于农业收入的财富，使得越来越多的农民放弃传统的农业劳作，而加入到工厂上班做工。据统计，有%以上的户藉村民搬迁至集镇甚至城区居住，甚至有些村民小组有一半以上住户已在集镇工作、生活。同时，由于工业、服务业得到快速发展，吸引了越来越多的外来务工人员。为方便工作、生活、娱乐，一般借居于集镇或集镇周边，使得集镇人口中外来人口急剧增加。因此，强化土地流转，加快集镇的规划建设势在必行。
在村庄用地规划方面，随着新农村建设的不断深入，我市村庄规划建设工作进展顺利。截止20xx年底，%的行政村所在地完成了规划。为严格执行新农村村庄建设规划，大部分已规划的村庄，农民建房都能够按规划的要求进行。但在调查中，我们也发现在村庄规划建设管理中存在的一些问题。
二、现行土地管理机制中普遍存在的问题
一是农村土地所有权权能被极大地限制。农村集体土地与城市国有土地同地不同权，村民集体所有土地所有权在法律地位上与国有土地所有权处于极不平等的地位，集体土地所有权权能残缺不全，其使用、收益、处分等权利受到诸多的限制，如未经批准不得改变土地用途、不能转让、抵押、投资入股等。农民集体土地的收益、处分权，怎样收益、处分，都只能服从国家意志，不存在土地所有人与国家权力行使者作为平等民事法律关系主体共同表达意志。这背离了法律意义的财产所有权基本权能的范围。
二是现行农地流转制度影响了统筹城乡发展。目前我市农业人口大量转移，转移到城镇的农民对土地的依赖性大大减少，土地为他们提供的生存保障功能实际上难以实现。一定比例的农民已经进城定居并购置了房产，其在农村的房屋已经闲置、承包土地也抛荒，如果绝对不允许农民处分宅基地及房屋和承包地，将会造成土地资源的长期空闲和极大的浪费。与此同时，在极少数允许流转的情况下，普遍存在着流转主体混乱和不合法的现象，乡（镇）、村级集体经济组织、村民小组、村民委员会、村民等都在作为流转主体，并且缺乏合理的土地价格形成机制。另外，土地流转过程中行政干预过大，这些直接导致农户处于极端弱势的地位。
三是现行的土地管理制度造成了人人分地，户户种田的局面。这不利于土地集中，不利于将资金、技术、知识、管理等现代生产要素吸引到农村中来，也不利于节省成本和开支。
四是土地使用权属流转难。因30年不变的土地承包政策，导致农户承包的规划建设留用地、待置换