文档介绍：大亚湾区石化大道地块
投资可行性分析报告
深圳市合纵联行房地产经纪有限公司
惠州市合纵联行房地产顾问有限公司
2010年4月6日
第一部分:2009年惠州市整体房地产市场观察
一、一级市场
惠州市09年土地市场总共成交98宗商业及居住用地,成交面积3959086平米,%,成交总金额为310356万元,%,成交单价为784元/平米,与去年同期比下降41%。
时间
成交面积(㎡)
成交金额(万元)
成交单价(元/㎡)
2007年
4052300
691700
1246
2008年
2757847
366489
1329
2009年
3959086
310356
784
数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局
从09年个季度成交量分析,,第三季度明显回升,,成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达463541平米,第四季度稍有回落。
数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局
惠州各片区土地成交量以惠阳,大亚湾为主,惠阳成交面积占总量的47%,大亚湾成交面积达30%,其次是东江新城,河南岸及江北片区;惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。
数据来源:合纵联行数据平台米,其中博罗供应179万平米占首位,其次是惠阳供应177万平米,惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及秋长,土湖片区地块,惠城片区供应98万平米主要集中江北,河南岸及东平水口片区。
数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局
综述:伴随着2009年房地产市场的全面回暖,惠州一级市场土地交易的形势喜人,全年总共成交98宗商业及居住用地,累计成交面积近400万平米,%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看,惠阳、大亚湾区域成为主流,因此,惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。
二级市场
惠州市商品房销售面积在2001年后逐年稳步上升,至08年回落后,09年惠州市全年销售面积剧增,,%。
数据来源:合纵联行数据平台
商品房销售额在2007年高峰2008年回落后,09年再创新高,,较08年成倍增长,%。
数据来源:合纵联行数据平台
09年惠州商品房累计销售均价为4266元/平米,%,增长速度较去年明显加快。
数据来源:合纵联行数据平台
惠州市2009年商品房销售总量为527万平方米,全年批售量为296万平方米,年末商品房剩余可售量仅为90万平米,今年消化存量231万平米,%,意味着09年市场走量速度剧增,2010新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销售527万平米,现存量90万平米以及2010年前期预计200万平方米预推售量,仅需一季度时间便能消化完,市场前景可观。
数据来源:合纵联行数据平台
综述:惠州房地产市场近几年来发展迅猛,从2007年以后,惠州商品房消化量已经稳稳站住300万㎡的年度消化面积总量,在2009年,更是达到了543万㎡的消化量,较2008年增长幅度超过90%,商品房成交价格也是逐年稳步攀升。
第二部分:2009年惠阳大亚湾区域房地产市场调查
惠阳区域
惠阳区商品房销售均价继05年后连续四年上涨,09年突破4000元/平米;09年惠阳区商品房均价为4094元/平米,环比上涨4%,,%,惠阳区商品房市场全年表现为量价齐升,销售量上涨幅度巨大。
数据来源:惠州房地产协会
惠阳区商品房均价全年走势平稳,除3月份价格有所回落外,各月份销售均价均在4000元/平米以上;惠阳区商品房销售面积全年波动较大,6月、7月、9月、11月、12月销售面积均在10万平方米以上,。
数据来源:惠州房地产协会
大亚湾区域
大亚湾区历年商品房销售均价波动较大,整体呈现上升态势;商品房销售面积09年大幅增长,,同比增幅为240%。
数据来源:惠州房地产协会
大亚湾区09年销售均价走势平稳略有上升,上半年销售均价逐月走高,下半年平稳波动;全年销售面积波动较大,6月、8月、9月、12月的销售面积均在10万平方米以上,。
数据来源:惠州房地产协会
综述:惠阳大亚湾区域2009年商品房成交面积合计达到200万㎡左右,占比整个惠州市市场成交总量的34%,成为惠州房地产市场