文档介绍：谨呈:金泰恒业地产
金泰恒业地产高新项目前期策划报告
合富辉煌(中国)
2011年1月25日
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本案解读重点:
开发背景:
本项目是金泰恒业地产在高新区继“金泰假日花城”之后的第一个住宅项目,“金泰假日
花城”已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于金泰恒业地产的品牌的树立和延展
起着至关重要的作用。
因而,本项目所面临的核心问题是:
站在区域客群及市场竞争的平台上,本项目的市场机会?
本项目如何树立和延展企业的品牌形象?
基于金泰之前项目,本项目产品线如何延续及提升?
如何变“不利”为“有利”因素,发挥地块价值的最大化?
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报告框架
出发点打造什么样的产品,实现企业、项目、市场竞争三方共赢
宏观市场、区域发展研判区域客群、市场竞争研判金泰产品线、项目本体解析
机会点
项目区域发展、项目适合的产品线、
项目市场、客群竞争机会
项目可操作机会树立品牌形象的机会
基于区域、客户、竞争下
落脚点产品竞争力体系的构筑
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第一部分
项目本体解析
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项目区位:项目坐拥高新高尚居住区,所处地段及大环境决定了
项目的城市价值及地段优势
项目地块位于西户路北侧,城市三环以内项目北临科技六路西延伸线,东临丈八四
区域。坐拥高新区及电子城两大板块,项目具路,西邻丈八五路,地块内部有皂河穿过,同
有较高城市价值及地段优势。时两条规划路将地块分割为5小块,地块较散。
主城区
CBD 地块指标:
高新
电子城规模:,
本
案容积率:;住宅用地,使用年限70年
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项目交通:临近两条城市南北主干道,拥有多条公交线路及地铁
线路,交通通达性好
项目与西安市中心距离约车程15-20
分钟;与高新核心区距离车程5分钟左
右。距机场约车程30分钟。
项目周边有5条公交线路,其中2条可
至城市中心区,其余可至城南及城北区
域,公共交通便捷。
项目临近丈八北路及西三环两条城市
南北主干道,交通通达性十分好。
西安市主要路网示意
项目与地铁3号线袁
旗寨站的直线距离为2
站路,同时距离地铁6
环城高速(一环) 号线西万路距离3站
丈八北路路,地铁3号线明年开
西三环
始动工建设,远期将实
二环
绕城高现与城市的快速连同,
本案速(三本案
环) 为本项目提供重大利好。
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项目配套:目前项目周边配套相对匮乏,区域建设尚处初级阶段。
但未来的发展潜力较大,将成为高端住宅集中版块
项目现状:地块内大部分为苗木林,沿皂保利地产
西户路和地块东北部有少量民宅,已开始河地块东侧是保利地产800亩
拆迁。另外,区域建设尚处初级阶段,周
本的项目用地,地块容积率
边环境较差。
案
,根据保利地产的品
区域发展未来将受保利地产800多亩项目
及中铁项目的带动,地块周边未来将成为中铁牌及地块规模,此地块预
区域高端住宅集中区域。缤纷南郡
计未来将成为周边稀有的
购物: 大规模高端项目。
易初莲花唐延店 3000米
万华百货超市 400米
永旺便利店 550米地块南侧是中铁缤纷南郡项目,
金融: 项目占地212亩,总建面50万方,
农行高新六路分行 1500米
属区域垦荒者。目前项目已开发
教育
至二期,为区域内中高端项目。
双水磨小学 500米
鱼化小学小烟庄分校 700米由于缤纷南郡的带动,区域发展
高新四小 500米步伐逐渐加快。
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项目地块:项目地块分散,有变电站和高压线等不利因素,项目
成功的关键在于对“不利因素”的改造及转变
皂河高压线
有利因素:皂河(从河景角度出发)穿过
地块内部,形成天然的自然水景景观;对于
皂河污染问题,应采取科学的方法进行处理。
不利因素:
地块内东南部有一座变电所;
地块内部有高压线穿过;
地块东南侧有一座加油站; 皂河
皂河污染,有异味;
皂河及地块内部规划路将地块分割为五
加油站
部分,地块相对较为凌散。变电所
加油站
变电所
项目产品如何打造以及如何将地块
内部的“不利条件”改造或转变为”
有利条件“,成为提高项目品质的关
键!
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项目地块SWOT分析:
Weakness劣势分析
Strength优势分析
属区域建设初级阶段,缺乏城市感
金泰恒业品牌/金泰恒业物管/优质服务
区域配套缺乏,生活氛