文档介绍：⒈ 前一级开发
房地产开发业务阶段划分
⒉ 一级开发
⒊ 二级开发
取得土地一级开发授权之前的全部工作
土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易，取得土地使用权。
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房屋销售以及物业管理等。
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
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一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作，
是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
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二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。
第一部分 前一级开发
（二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。
（三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划
2、土地一级开发实施方案
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三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年：
第一部分 前一级开发
2006年10月签订合作协议
2009年5月取得一级开发授权
2006年5月获得地块信息
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
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一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”
第二部分 土地一级开发
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二、历史背景与政策演变
第二部分 土地一级开发
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）
北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
1、绿化隔离带项目；
2、小城镇建设项目；
3、危旧房改造项目。
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）
2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》（京政办发[2004]48号）
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
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二、历史背景与政策演变
第二部分 土地一级开发
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市[2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
2、北京市土地整理开发相关政策
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
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三、开发模式和流程
第二部分 土地一级开发
取得一级开发授权
经营性用地完成入市交易
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
（一）基本流程
流程图
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第二部分 土地一级开发
（二）重点环节
1、一级开发授权批复
编制《一级开发实施方案》
《一级开发实施方案审批表》
国土局内部审核
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
区国土分局、区政府审核签章
储备机构作为实施主体
开发企业作为实施主体
三、开发模式和流程
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第二部分 土地一级开发
（二）重点环节
2、一级开发立项批复
规划意见书
建设项目用地预审
项目项目建议书（代可研）
或
项目申请报告
市发改委立项批复
场地影响评价
交通影响评价
环境影响评价
地质灾害评估
三、开发模式和流程
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