文档介绍：房屋装饰装璜价值评估
在房地产评估过程中，经常涉及到房屋装饰装璜价值的评估
（本文所探讨的主要是住宅用房的装璜价值评估，以下简称房屋
装璜评估）。
随着生活水平的提高，人们越来越注重居住环境的质量及个
性化，大量新型装修建材被广泛使用，设计风格日趋多元化，房
屋装璜评估已成为房地产评估中难度较大，技术性较强的一道工
序。此外，涉案房地产装璜价格鉴定等特殊估价任务也要求估价
结果具有较强的准确性，这些都对我们评估工作人员的业务水平
提出了较高的要求。
通常评估时，一般采用的方法是先计算房屋装璜所需各类材
料的大体数量（面积），然后以各地建设工程造价处提供的建材
造价信息、预算定额为参考依据，并结合当地的市场行情，简单
地以各类材料的数量（面积）乘以相应的单价和成新，得出房屋
装璜价值。笔者认为运用该种评估方法得出的结果缺乏准确性，
已逐渐不能适应新的评估要求，且评估时缺乏具有科学体系的评
估方法理论的指导。
本文通过对房屋装璜评估的探讨，一方面，提供笔者近几年
来实际操作的经验总结供大家参考；另一方面，旨在抛砖引玉，
引发更多的专业人士对房屋装璜评估作更深入的研究。
一、房屋装璜价格及构成
房屋装璜价格和一般商品一样，是由其有用性、稀缺性和有
效需求三者共同决定形成的。从房屋装璜各构成项目估算的角度
来划分，房屋装璜价格通常由下列 4 大项构成：①直接费、②管
理费、③利润、④税金。
1、直接费包括：材料、设备辅料、运费和人工费。
其中材料费是指地面砖、地板、板材、油漆、五金件等装修
原材料的市场购进价。市内运费一般为 %，人工费各地算法不
一样，有的地方按施工工期计算，一般 1 工日 30 至 50 元，而有
的地方则按单项工程计算。
2、管理费、利润、税金等统称为综合系数， 一般为 20%左右，
其中税金约 %，管理费约 7－10%左右。
以上计费比例均为笔者所在地的市场行情，实际操作时，评
估人员应参照各自当地市场行情计算。
二、估价方法
（一）成本法
成本法的基本公式为：房屋装璜评估价格＝装璜重新购置价
格－折旧。
其中装璜重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建
价格的求取方法。具体有：⑴分部分项法、⑵工料测量法。
1、分部分项法
分部分项法是指将房屋装璜各项工程的单项造价逐一算出，
然后相加得出装璜重新购置总造价的方法。家庭装璜中，一般包
工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工
垃圾费及综合系数等，不要重复计算。各单项工程造价根据各地
市场行情确定，简单举例如下： 分部分项法
项目 数量 单价 成本（元）
2 2
地面工程（铺设复合木地板） 80M 150 元/M 12000
2 2
墙面工程（多乐士五合一漆粉刷） 100M 20 元/M 2000
2 2
顶棚工程（石膏吊顶） 80M 20 元/M 1600
2 2
梁、柱工程（榉木板包装） 8M 50 元/M 400
2
门、窗工程（护套、窗帘盒）