文档介绍：绿地_上海青浦绿地逸湾别墅项目价格报告
绿地青浦逸湾别墅部分
价格报告
谨呈：绿地集团
20091>.
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪所有，未经上海聚泰房地产经纪书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
第一部分：
宏观市场背景
Part 1
—— “V”OR“W”？
当前阶段
①
②
2009-03
2010
2011
左右房地产市场长期走势的影响因素——宏观经济
98年、08年背景、走势相似，市场难V形反转，按周期性预计，09年底10年初将有再次下探的过程，房地产作为宏观经济重要组成部分，或随宏观经济走W形。
稳定房地产市场的重要因素——政策
宏观经济
十年前，我国经济面临的国内外环境与眼下相似。1998年第一季度，经济增长出现“跳水”，第二个季度触底，%，%，具有惊人的相似性。1998年第三季至1999年第一季，持续上涨三个季度，却又调头向下运行了两个季度。当年同样提出“保八”，最终是1998和1999年都没保住，直到2002年才步入下一轮经济增长期。上轮经济调整持续四年，大致呈“W”形。因此，我们认为本轮经济复苏之路也不会平坦，09年底、10年初，有可能再次回落调整。
宏观政策
宏观政策方面，09年肯定不会“打”，肯定是“扶”，但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。
目前经济复苏前景不容乐观，楼市短期复苏，中期还会调整，但政策扶持，调整幅度有限。
第二部分：
上海经济型别墅市场
Part 2
上海经济型别墅供求走势
总体而言，上海经济型别墅供求关系依然保持着供过于求的局面，前期积压存量致使后续去化压力依然较为明显。
上海经济型别墅量价走势
上海经济型别墅以15000元/平方米为中轨的价格平台已下移，区间小幅波动为主；成交量反弹惊人，3月刚需主导市场已逐渐引发4月改善型需求入场，但据宏观周期预测及供应积压压力，中期持续性仍需持谨慎态度。
供求
供明显过于求，前期供应积压压力大，尽管短期反弹，但中期仍存在隐患；
量价
价格相对平稳，中短期仍将维持在以15000元/平方米为中轨，13500-16500（13500-15000平台为主）元/平方米的区间小幅波动；成交短期放量惊人，改善型需求入场，但中期供应积压压力仍然明显，且宏观背景及整体市场并不乐观，需持谨慎态度。
短期反弹，中期谨慎！
第三部分：
西区经济型别墅市场梳理
Part 3
华新中学、华新小学
松江大学城、第一人民医院
泗泾公园、泗泾医院
九亭小学、上海大学附属外国语中学
瑞金医院闵行分院，一兆韦德健身会所、华氏大药房、百安居
第五人民医院 、闵行中学
交大大学城
上海网球俱乐部；新加坡国际学校，美国学校，英国学校、韩国学校等
莘格高级中学、上海瑞金医院集团闵行医院
孔祥东音乐幼儿园 ，世博向明中学等教育配套较为丰富。
朱家角中学、国际高尔夫俱乐部，“东方绿洲”、“大观园”
赵巷教育园区
宋青灵国际学校、银涛高尔夫俱乐部
其他配套
松江
闵行
青浦
区域
本案
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
序号
公交759、92B、9号线
沪松公路
九亭大街商业街、家得利超市、华联超市
一般
九亭
轨道交通9号线、泗陈公路、嘉松公路
/
一般
泗泾
轨道一号线、外环线、莘奉快速干道、沪闵高架
大润发、易买得、百安居、红星美凯龙
较近
春申
A9、A5、A20等高速公路
华联超市、集贸市场
较近
华漕
703公交、徐闵线、闵莘线； 5号线 ；沪闵公路，A4高速
好爱广场、乐购、颛兴路购物街、上海国际保龄球馆
一般
颛桥
徐闵线、5号线、莘奉金高速、沪闵路高架
欧尚超市、金海马家具、千代广场
一般
江川
沪莘线、莘松线
家乐福、华联吉买盛、乐购、世纪联华 、新闵生活广场、巴比伦生活广场
较远
新桥
轨道交通9号线
乐购、大润发
较远
松江新城
74路、嘉松中路、
联华超市、华联超市
一般
华新
8号线；外环A20，徐浦大桥，南浦大桥，卢浦大桥等
易初莲花、世纪华联、苏宁电器等
较近
浦江
A9 高速公路
沪青平318国道
农工商大型超市
较远
朱家角
沪宁、沪杭省际高速与沪青平高速、318国道
吉盛伟邦、绿地国际家具