文档介绍：Xingruizhiye—东方名城
项目营销战略定位初步提案
不经意间,影响一座城
MUNITY FOR LINGZHOU
●品牌最大化
●利润最大化
●风险最小化
项目战略目标:
围绕目标,本报告针对以下问题整体构想
本项目区域、地块价值研判及产品定性(在当前市场形势下,本地块应该做什么样产品?解决“卖什么?”的问题。)
开发本物业的具体目标(开发19万平方米的大盘,我们最终将获得怎样的回报?从哪儿获取回报?解决“卖给谁?”“卖多少?”的问题)
整体营销战略定位、推售策略及推广纲要(这样的产品,这样的客群,我们如何分层次吸引他们产生购买行为?解决“怎么卖?”的问题)
第一部分
●产品定性
●市场产品研判
●区域价值研判
●市场供需研判
这需要从三个研判入手
●市场产品研判
市场上现有产品有哪些?
先来回顾一下
居住的变革——林州住宅产品发展的几个阶段
●低成本、粗放型的第一代产品
1、注重朝向、采光、通风的实用性布局(行列式布局)
2、实用性第一的设计原则,满足消费者生存温饱的需求(高实用率)
3、服务性配套重于观赏性、娱乐性配套
4、室内设计重于室外设计(无环境景观意识)
5、低成本产品的大量重复制造
●代表楼盘:开元小区等老社区
●精细化的第二代产品
1、追求舒适消费的居住时尚, 面积大视为豪宅的浅薄消费意识
2、满足消费者虚荣心的“欧陆风情”风迷一时
3、休闲娱乐性配套取代服务性配套(会所概念的产生)
4、环境意识有了初步的提升(室外环境开始成为卖点)
5、发展商开始倡导、“以人为本”的开发理念
“人车分流”设计,细部处理更为精致
●市场产品研判
●代表楼盘:清华苑、桂园等社区
●环境与科技相结合第三代产品
1、规模化开发是第三代住宅的显著特征
2、建筑风格趋向现代派,户型设计呈现多元化的趋向,“少即是多”的现代主义风格是第三代产品的主流风格。
3、环境成为大卖点: “小康之前重面积,小康之中重装修,小康之后重环境”
4、高新技术开始在住宅内广泛运用
智能化社区、电子商务、宽频网络大量在小区中实施
●市场产品研判
●代表楼盘:东方美庐、龙源世家、山水甲秀、奥林花园等社区
●庭院化、人性化、艺术化的第四代产品
1、产品经过否定之否定,又出现了新行列式的规划。
2、产品形态呈现多元化,户型的合理性,舒适性进一步提高。
3、设计风格回归质朴,风格趋向新现代主义和新古典主义。
4、将庭院概念引入高层建筑,附送面积成为时尚。
5、注重空气质量和景观资源最大化,产品的精细化程度进一步提高。
●市场产品研判
●代表楼盘:魅力之城、京林理想城、春晖广场等社区
●结论:
1、很难以“第几代的概念”给林州市场楼盘准确定义,往往顾此失彼。
2、确切的说,市场上的产品最先进的也属于“三代半”,在售楼盘产品同质化现象比较严重,产品相对都比较单一。
3、目前尚没有一个楼盘,真正意义上从“规模”、“户型”、“景观”、“科技”、“服务”、“风格”等多方面满足作为建筑之乡的林州人的综合性需求。
●市场产品研判