文档介绍：融泽府——成功2007’
11/11/2017
目录
一、西部市场在政策下的表现总结及预测
二、2006年,关于融泽府推广及客户总结启示
三、 2007年,整体营销策略
四、基于客户研究下的精确推广制导
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房地产市场的政策总结及预测
房地产政策模式
06年调控内容
07年调控方向
调控影响
土地政策
《关于北京市建设项目用地预审管理办法[试行]的通知》
土地出让改为招标。
限价地推向市场
增加土地供应
增加土地供应量、限制土地使用成本
通过增加土地供应量来提升商品房供应量,缓解供需矛盾
金融、税收
《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
上调金融机构贷款基准利率。
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
二手房转让强征土地增值税
自2月1日国税局开征“土地增值税”
物业税/保有税可能推向市场,并在局部区域试点进行。
有可能继续加息。
严格控制贷款程序,有可能继续出台二手房转让的相关政策。
股票市场可能继续牛市。
增加开发商囤地成本,加快开发节奏
限制投资性需求,抑制投机性需求,加大中小户型房屋的供应量
规范贷款市场,控制贷款风险
规范秩序
“国六条”
商品房取得预售许可后三天内必须开盘
规定港澳台地区居民和华侨可在境内购自住商品房“暂定只能购买一套住宅”。
06年已经出台了很多政策,07年会深化和加强政策的执行力度。
港澳台购房的细则会出台。
一些新的抑制需求的调控政策。
规范房地产市场,使行业健康有序地发展
07年宏观调控没有大的格局变化,可能引发的市场变动属于市场可控范围,价格不会出现暴涨暴跌现象。
07年政策导向:以落实既有政策为主,出台部分新政为辅。
主要是加强土地供应及物业持有成本,但是不会今年市场格局。
调控结果:调控政策全面,但整个北京市场的整体房价涨幅仍居全国之首
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龙岳洲
中海凯旋
丰汇园公寓

华荣公寓(大户型)

(大户型)
天安国汇(大户型)
融泽府(大户型)
官苑八号(小户型)

西城晶华(小户型)
观缘(大户型)

(二期)

金苑小区
06年,区域市场随着销售价格大幅提升,整体消化速度放缓,一定程度上表明客户对当前销售价格及其对应的项目形象已存在认知瓶颈,西部市场上的总体价格提升已经开始放缓。
2003
2004
2005
2006
数量(万平米)
11800元/平米
11500元/平米
16500元/平米
20500元/平米
供应曲线
销售曲线
价格曲线
西部高端市场的表现一
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06年区域市场中销售并不是随着政策出现销售的普遍畅销或滞销,而是根据项目面积供应情况呈现两级现象,中小户型销售速度明显高于大户型。
分类
居室
建筑形式
面积(平米)
销售速度
销售面积(平米)
中小户型项目
一居
塔楼
50~80平米
整体销售速度为24-30套/月
一居:1200~2400
二居:2400~3900
三居:3600~5700
合计:7200~12000
二居
塔楼
100~130平米
三居
板楼
150~190平米
大户型项目
三居
板楼
240~300平米
销售速度为4~5套/月
三居:1000~1500
四居:1440~2160
合计:2440~3660
四居
板楼
360~420平米
西部高端市场的表现二
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面积区间
70-90
(1居)
90-120
(2居)
120-130
(2居)
130-150
(3居)
150-180
(3居)
170-190
(4居)
200-240
(3/4居)
280-320
(3居)
350-420
(4居)
510-540
(4居)
缘溪堂
未售
——
——
——
——
——
——
——
21
127
48
西城晶华
未售
185
181
12
——
55
21
13
——
——
——
西钓鱼台
未售
6
54
65
49
31
——
40
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——
共计
未售
191
235
77
49
86
21
53
21
127
48
融泽府
未售
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0
0
16
17
7
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项目名称
缘