文档介绍：PART 1: 项目分析
PART 2 :市场研判
PART 3 :项目定位
中海南汇电信园1号地块市场报告
地块分析——项目位置
秀沿路
②
③
外环线
杨高南路
①
电信园区
①本项目地块
②绿地地块
③保利地块
中海南汇电信园1号地块
占地:131232平米
总建面:157478平米

土地性质:住宅
建筑密度:30%
绿化:35%
74/90
地块分析——地块现状及周边环境
本项目位于上海外环线以外,四至范围为:南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块,西至南汇与浦东区界
地块北向视界
地块内靠南的小河
地块内小水塘
地块内芦苇丛
有利于小区水景景观营造
地块南向电信园B区,园区整洁大气
地块分析——地块现状及周边环境
地块开发既要符合发展商利益,又要受市场欢迎
产品结合客群特点上进行创新,发挥地块最大价值
配套条件
商业配套尚不健全,主要商业设施集中在康沈路沿线,但教育配套资源丰富
经济指标
总体适中,容积率不高,景观资源需进行一定优化,但产品创新空间大
区位条件
周康紧邻浦东的三林和北蔡板块,是南汇最靠近市区的板块,借助板块的成熟度,能有效提升项目市场认知度,但同时也受2、3号地块项目的阻截
地块条件
地块容积率较低,利于拉升产品档次
交通条件
出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路,通畅度不高,成本较高。公交系统较弱。
环境条件
水系资源,利于项目整体品质的拔升
地块分析——地块初步研判
项目地块SWOT综合分析
优势:
项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源
周边名校林立,具有国际化氛围
临近主干道杨高南路和外环线
容积率低,容易提升产品档次
开发企业的品牌优势
劣势:
地理位置边缘化,影响客群导入;
项目周边配套尚不健全
上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差,且车流量比较大,易造成堵塞
机会:
周康板块日益成熟,客户板块认知度高。
城市进程中被迫郊区化的客群量增大;
整体及地区别墅类市场行情趋暖,供求关系紧张,为开发别墅类产品提供支持
威胁:
由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多,因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截;
道路动线不畅(无轨道交通);
上海整体房地产市场观望气氛浓郁,不少楼盘打折销售,对购房者心理产生较大
地块分析——地块初步研判
PART 2 :市场研判
市场环境分析
板块属性界定
借鉴案例分析
经济飞跃:中国经济仍处于高速发展循环。人口红利:人口出生高峰期所形成的需求高成长期。外资:人民币继续升值,外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。城市升级:世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。
基本面良好
市场面临转型拐点
在宏观调控的影响下,市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。
一级市场供给大增,二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示2005年一波宏调后行情基本结束,虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗,但市场走势拐点已十分明显。
二级市场价格刚性一时难以改变,但市场转型也不可避免。在价格刚性下的条件下,从07年的关注溢价,08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。
宏观环境背景分析
04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因,为了从根本尚缓解供求失衡状况,预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高,如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应,加大对开发商大量闲置土地的处置力度,成为中央宏观调控着力解决的重点,也是政府面临的一大考验。由于土地市场供应依旧以外环为主力,本项目面临的竞争不容忽视。
08年供应量将继续放大,结构仍旧不平衡
一级市场分析
受03-07年的土地出让和宏观调控影响,商品房市场上05年供给大于需求,07年需求的爆发使得供应更加趋紧;08年供给会有小幅增加,但是由于宏观调控的影响,需求受到压制,所以08年市场回归理性,供求相对平衡。
二级市场分析
市场趋于理性