文档介绍：上海房地产市场小户型住宅分析丰汇国际物业顾问(上海)有限公司企划部熊炜 2002 年 12月 24 日初稿目录第一章概论.................................................................................................................... 2 一、小户型的市场区分.............................................................................................. 2 二、总体而言,上海房地产市场小户型住宅发展有过热之嫌; ...2 三、二级市场的变化直接影响小户型市场的前景; .............................. 3 四、更加细致的产品划分能够带来新的增长点; ................................... 3 五、小户型产品发展的几个误区; ................................................................... 3 第二章上海房地产小户型市场的发展............................................................................... 4 第三章小户型产品市场前景分析....................................................................................... 5 一、使用群体分析......................................................................................................... 5 二、市场接纳度分析..................................................................................................... 6 第四章小户型产品路在何方................................................................................................ 8 一、更加细致的目标客户划分能够带来新的增长点.............................. 8 二、产品投资性的人为分离................................................................................... 8 第一章概论一、小户型的市场区分当前小户型市场大致有四种形式: 酒店式公寓, 一般面积在 20至 35 平方米, 多为纯正的酒店风格, 除卫生间外, 卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合, 没有明显的分割区; 小户型公寓, 一般面积在 35至 50 平方米, 多为一室一厅一卫一厨, 功能相对独立; 小户型住宅, 一般在 45至 75 平方米, 大多为一居室和二居室, 是一种纯居住物业; 小户型写字间,一般在 80 平方米左右,多为成长型公司购买。任何产品均有生命周期, 而这种品质接近, 各种配套相当、面积趋同的小户型物业更不例外。加上后续项目地不断模仿跟进, 同质化加剧势必给市场带来供需关系的转变, 可以预言,小户型项目在未来较长的时间内,将呈现另一番竞争景象。二、总体而言,上海房地产市场小户型住宅发展有过热之嫌; 上海小户型市场自 1999 年出现大面积开发风潮以来,以惊人的速度发展成熟,目前已经成为上海市房地产市场的重要组成部分, 形式也由原来的烂尾楼重新分割改造发展为根据客户的需求与****惯的全新设计, soho 、 living hotel 、产权式酒店公寓,各种概念层出不穷。 2000 年以前小户型住宅在整个市场的比例非常低,仅为 %。从这一比例来看它远远还未达到构成一个产品类型的份额,但其发展十分迅猛, 2002 年上海投放市场的纯小户型社区共有约 30个( 占上海全年房地产项目的 17% ), 面积接近 200 万平方米(占上海全年房地产面积的 10% );①分布区域涵盖徐汇、黄浦、浦东、长宁、静安、卢湾、闵行等区域。※该数据不包含存在小户型住宅产品的的普通社区,当前市场中 70% 的社区包含小户型产品。三、二级市场的变化直接影响小户型市场的前景; 据统计, 当前上海市小户型市场中, 投资客户接近购买客户的 6成, 同时由于小