文档介绍：富盈项目定位策划报告
深圳中原地产
建立轰动效应
持续旺销
提升品牌和知名度
利润最大化
整体目标
长期目标
实现企业品牌战略
实现目标利润
迅速回笼资金
短期目标
第一部分市场现状
惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一
政策:深惠官方不断加强合作,率各行业企业家考察惠州,明确表示要加强深惠合作;深企投资惠州,深政府大力支持。
物流业:2006年初和黄加盟惠州港,年吞吐量将由目前12万发展到100万标箱。物流业起飞将带动全市第三产业快速发展。
建材业:环球、塔牌和光大水泥项目即将投产,建材成为惠州基础产业。
水电业:2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。
旅游业:“百里生态旅游长廊”,完善一批四五星级宾馆和景区。
工业:通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户;世界最大电池和镭射头基地,亚洲最大电话机、主板基地,中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1:50
惠州2006年人均GDP25019元,按现行汇率折算达3127美元,突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明,惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。
居民消费水平不断提高,消费结构逐步改变
惠州人口快速增长,住宅市场供应缺口较大
上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势,其中城区人口自2005年更是翻了一倍,城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加, M2计算,从2005年至2010年间,住宅市场需求为3200万M2,以2006年竣工面积来看,住宅市场依然存在较大的市场缺口。
日期
部门
政策
06年5月18日
国务院
促进房地产业健康发展的六项措施
5月29日
九部委
关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
[户型结构]9070规定出台,严格执行90平米以下户型70%比例
——小户型比例将日益提高,大户型稀缺性日益突显
[供应结构]未来住宅供应市区有所减少,周边市镇供应量增大
——惠州城市规划的落实,供应量将会从市区向周边城镇扩展
[投资结构]影响消费者预期,平抑投资,打击投机
——投资转向写字楼、商铺、出租型住房和大户型住宅(别墅等)
央行三次加息
日期
原利率
上调
执行利率
06年4月28日
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06年8月19日
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07年3月17日
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三个阶段:
第一次配合中央出台“国六条”及九部委关于房地产调控的执行细则,短期内有效地平抑了房价。
第二次配合二手楼交易的未满五年则需要交纳营业税的规定,从而有效地抑制热钱快速撤资。
第三次为平抑股市的过热情绪,从而提高了贷款炒股的成本;另一方面也对过热房价有一定的抑制作用。
政府加息虽然给置业者带来一定影响,也使发展商的资金链更加紧崩,但置业者对政府加息基本持理性态度,置业热情不减反增.
房产交易价格快速上涨
2006年房地产价格走势