文档介绍：泛华景田项目发展方向探讨
2007年09月
占地面积:
建筑面积:
容积率:
建筑(覆盖率):<45%
目标:“高价格,高速度,低成本”
1、如何实现地块价值最大化
2、如何实现稳健的资金回笼
报告结构
报告体系
解读景田片区
地块解读
宏观形势
开发方向研判
初步设想
解读景田片区
中心区一级辐射区
香密湖
莲花山公园
中心区
深圳高尔夫
福田区定位
福田区定位:
1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区,二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区;;3、功能完善的以居住功能为主的综合区;4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区。
从功能定位上看,福田将成为未来写字楼的高度集中区
分区规划
深圳高尔夫俱乐部
莲花山公园
香密湖
笔架山公园
市政府
中心区
皇岗口岸
皇岗口岸
福田保税区
区政府
梅林水库
景田
梅林
上步片区:东起红岭路, 西至皇岗路, 南到深圳河, 北至北环路。包括体育中心、八卦岭、园岭、上步工业区等十个街坊。是深圳市的商业区、居住区和公共绿地。
沙头片区:由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。包括下沙、新洲、石厦、皇岗等八个街坊。目前功能混杂且整体环境差。未来担负市中心区居住配套的作用。
车公庙片区:包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场。车公庙工业区规划期内保留工业职能,未建空地定为政府控制用地。
中心片区:东起皇岗路, 西至新洲路, 南到滨河大道, 北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦。是福田区乃至深圳的核心片区,由综合功能核心区和配套生活区组成。全市金融、商贸、会展、行政、文化中心。
梅林片区:是北环路以北、梅林二线以南的区域,包括上下梅林及梅林山体。保留现有功能格局,以工业和居住为主。
香蜜湖片区:包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田。是福田区的储备型片区,严控开发建设的强度和速度,保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能
中心区、香密湖之间
基本概况
中心区一级辐射区,居住为主的大型综合片区
始建于1991年,位于福田中心区西北部。
区域范围:
深南大道以北,新洲路以西,北环路以南,香梅路以东,。属福田中心区一级辐射区。
区域功能:
作为中心区的扩展和延伸,是以居住为主,兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。
景田路
深南大道
红荔路
莲花路
北环大道
香密湖
莲花山公园
区域交通
片区四级道路网:
城市快速路:北环路,为双向八车道;
城市主干道:深南大道(双向八车道)、新洲路、红荔路、莲花路为双向六车道,香梅路为双向四车道;
城市次干道:景田路、双向四车道;
城市支路:一号、三号、四号、五号为双向三车道;
北环路VS深南大道
深圳交通三大动脉中,北环主要承担快速货运,深南大道主要承担客运和一般性货运,滨海大道主要承担客流。
北环由于是硬基路面,加之货柜车川流不息,噪音最大,废气及路面震动也相当严重。
深南大道不仅是城市中轴线,同时也承担着城市形象的展示,目前已形成了良好的商业办公氛围。
北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动(至少目前是这样)。随着北环路禁行货柜车,作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。
北环路——未来的深南路
区域人口
景田片区主要聚集了四类人:
成功人士、白领、工薪阶层和个体私营者。
随着片区的建设、发展,景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士,这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。
,,意味着片区还将不断吸纳大量人口,人口密度的加剧给商务办公发展带来更大空间。
居家环境纯粹,中、高阶层聚集,有商务发展潜力
片区物业
住宅大量分布,写字楼分布受中心区辐射影响明显
香密湖
莲花山公园
中心区
北环大道
深南大道
新
洲
路
写字楼集中区域
北环写字楼带