文档介绍：华润商业综合体产品线分析模型
1
愿景及目标 行业及资源分析 战略五要素 战略目标 战略挑战
2
愿景及目标 行业及资源分析 战略五要素 战略目标 战略挑战
我们共同的未来是什么样的？
3
开发并管理综合商业地产（都市综合体），为高端生活创造条件，成为行业领先者
为股东和员工实现价值最大化
价值观 求真务实、开拓创新、诚信负责、团结上进、追求完美、共同成长
愿景使命
4
远景目标
战略目标
五年内成为中国大陆大型综合性商业地产开发及经营行业的领先者；
十年内成为行业领导者；
五年内在十个中心城市开发大型综合性商业地产项目并经营良好，十年内达到覆盖二十个以上的中心城市；
项目成为城市当地地标，“万象城”成为中国大陆现代购物中心著名品牌及代表者；“五彩城”成为区域性商业综合体的标杆；
上市或并入上市公司，完善公司治理结构，提高公司治理水平，获得资本市场的认可并借助资本市场的力量持续发展；
成功引入能为公司带来较高附加价值的战略合作伙伴；
与主要零售商建立并保持良好的合作伙伴关系；
带动集团业务的整合发展；
以商业为主要获利来源的都市综合体开发逐步转 为 以商业＋住宅获利并重或住宅获利为主的更大规模的综合地产开发。
5
愿景及目标 行业及资源分析 战略五要素 战略目标 战略挑战
哪些环境因素正在影响组织？
在当前，哪些因素的影响最重要？未来几年呢？
6
，商业设计水平标准化相对较低；
，成本随宏观经济波动而变化；
；
；
。
行业环境分析
环
境
影
响
的
P
E
S
T
分
析
1. 政府环境稳定，有利于投资；改革开放的深度和广度增加
2. WTO加快外资进入速度，国外商业许可独立经营，外资金融机构进入，融资渠道增多；
；土地政策从严；规划要求较刚性；
4. 部分地方政府对大型商业物业有所得税优惠 。
；
，财富积累、可支配收入保持增长；
3房地产周期性波动，局部过热；.处于加息周期；区域经济发展不平衡；
4. 外资对中国房地产市场前景看好并加大投资力度；外资零售业加大加快在中国的发展；
。
；
，城市人口增加，城市规模在扩大，城市基础设施逐渐完善；服务中心城市边际消费倾向高；
，消费者更注重生活品质并追求多样化、个性化消费，更加重视产品质量和 。
政治的/法律的
经 济 的
社会文化的
技 术 的
7
行业竞争结构分析
；
，一般竞争者无法进入；
，具备成本优势；
；
；
；
；
。
，替代性高；
；
；
、批量需求供应价格低；
。
；
；
；
；
。
；买方的替代品相对较少；
；
；
；
。
；
；退出壁垒高；
；
；竞争者实力差异大；
，回收期长；
；
；
；
；区位。
潜在竞争者的进入
供应商讨价还价的能力
顾客（租户）讨价还价的能力
潜在替代品的开发
现有企业间的竞争
竞争者进入壁垒
竞争的决定因素
供方力量决定因素
决定替代威胁的因素
买方力量决定因素
8
行业竞争结构分析
；
，一般竞争者无法进入；
，具备成本优势；
；
；
；
；
。
，替代性高；
；
；
、批量需求供应价格低；