文档介绍：宏观市场分析
全市商品住宅成交量及成交价格走势
2008年1-11月上海市商品住宅成交量同比2007年大幅下滑,特别是进入三季度以后成交量进一步下滑,成交价格也呈现明显的下降趋势,而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施,市场需求得到一定的刺激,%,但同去年同期相比仍处于低位状态。
注:不含动迁及配套房
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
2008年供求关系发生逆转,市场从2007年的旺销期转入滞销期,成交量明显放慢于新增供应量,导致市场存量不断扩大,截至到08年12月1日全市商品住宅存量已接近840万平米,预计至09初年能达到900-1000万平米的市场存量,直逼06-07年初的市场存量;
※成交量
从2007年三季度开始浦东三林板块的商品住宅成交量急速下滑,而08年1月份至今区域成交量开始呈现锯齿回升态势,但在当前整体市场浓厚的观望气氛当中,区域市场也尚未走出低靡态势;
※价格
区域商品住宅价格在07年时迎来高速上涨,%,达到了14266元/平米,但同时成交量和价格呈现严重下降趋势,表现为典型的“滞涨”现像(价格上涨与成交量下滑同时并存)。08年8至10月在全市成交量进一步下滑的市场背景下,三林板块的商品住宅成交价格大幅下降,11月成交均价为15285元/平方米,连续四个月的价格下滑在一定程度上带动了成交量的反弹,期间包括万科金色里程、金地湾流域公寓分别以15000元和14000元的价格低开(相关优惠措施见个案分析),是区域成交量反弹最主要的动力;
注:不含动迁及配套房
三林板块商品住宅成交量及价格走势
注:不含动迁及配套房
今年1至11月三林板块成交量和新增供应量表现波动,4月和10月新增供应量为零,而9月万科金色里程、金地湾流域和吉利名苑多层房源同时开盘,导致9月新增供应量出现井喷,而成交量一度在8至9月出现回升,但10至11月又重新出现下滑。
三林板块商品住宅市场供求关系变化走势
中观竞争分析
案名
金地湾流域
万科金色里程
尚东国际明园
金谊河畔
吉利名苑
产品
花园洋房
高层公寓
双拼别墅
高层公寓
联排别墅
8层电梯公寓
5层花园洋房
高层公寓
多层,小高层
主力两房面积
80-95㎡
77㎡
94㎡
134㎡
76-101㎡
主力三房面积
80-95㎡
(通过两房送花园改成三房)
89㎡
133㎡
107-113㎡
113-120㎡
装修情况
精装修
精装修
毛坯
毛坯
毛坯
已推房源销售价格
高层
14000元
15000元
/
15000
/
多层
/
/
19000元
/
14500元
花园洋房
17000元
/
22000元
/
/
10-11月合计销售套数
267套
145套
2套
2套
17套
优惠措施
最高总价优惠10%(各件相加,详见个案分析)
公寓1至4层每套总价优惠10万元
单价每平米优惠800元
/
送3-
绵绣华城周边竞争案例对比分析
精装修,低价开盘,高优惠,高性价比产品:
金地湾流域和万科金色里程10、11月两个月共成交267套房源和145套房源
毛坯,高价,低优惠:
尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态
个案销售冰火两重天
项目简介:项目集双拼别墅、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体,总户
数约1700户
占地面积:12万平方米建筑面积:18万平方米
容积率:
物业费:
类型:普通住宅公寓别墅
建筑类型:小高层,多层,高层,联排别墅,双拼别墅
项目位置:浦东新区尚博路518号(东明路口)
交通位置:中外环间
开发商:金地
开盘时间:花园洋房2008年9月,平层2008年11月
均价:小高层14000元/平方米,花园洋房17000元/平方米,双拼别墅30000元/平方米
装修情况:精装,装修标准1500元/平方米
周边个案分析
金地湾流域——项目概况
金地湾流域——卖点梳理
①规模大盘,地上总建18万平米
②,别墅+洋房+小高层组合而成的低密度社区
③多种户型赠送面积,产品附加值优势大
④临近轨道6号华夏西路站,步行约8分钟,交通相对便捷
周边个案分析
金地湾流域——户型面积及配比
周边个案分析
两房两厅一卫:80-95 ㎡
户型
面积
2/2/1
80-95㎡
4/2/2
168-199㎡
5/2/2
171㎡
双拼别墅
250-270㎡
赠送面积