文档介绍：市场比较法
主讲:
土地资源管理系
主要内容
1.   市场比较法基本原理(Direct parison)
又叫买卖实例法(Market Data Approach)
理论依据是替代原理,即房地产价格的形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
谈到比较:前提是具有价格一致性,此外还要有差异,差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如:交易情况、交易时间(日期)、区域因素、个别因素等。
市场比较法:实际上就是从影响房地产价格的因素入手,分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性,对交易案例的价格作相应的增减修正,从而得出待估房地产的价格。
1.   市场比较法基本原理(Direct parison)
因而,利用市场比较法估价要解决两个问题:
1)找出影响价格的因素
2)如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化,并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。
类似房地产:是指其所在的地区的区域特性以及其影响房价的因素和条件相同或相近的房地产。
比较房地产(比准房地产):是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。
比准价格:通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异,将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。
标准房地产:是指一定区域内设定的,具备的条件在一定范围内有相应的代表性,可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正:是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
区域因素:是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
个别因素:是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。
2、市场比较法中的有关概念
地价指数:指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。
区域分析:指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性,以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等。
同一供需圈:指与待估房地产能形成替代关系,对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域。
相邻区域:针对房地产而言,相邻区域指待估房地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言,相邻区域指紧邻区域周围的其他区域。
类似区域:指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。
比较法适用的对象:是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等,而对于很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以用比较法进行估价。
(1)要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例
在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区,就很难采用。
在国外不动产发达的国家如德国,一般至少要求选择10个可比较的交易案例,我国在利用市场比较法计算时,要求至少三个比较房地产。
(2)这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况、实物状况等)的修正,量化的计算公式,需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。
(3)比较法的原理和技术,也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
4、评估过程
收集交易实例
整理和选择比准实例
分析与调整
综合计算比准价格
建立价格比较修正的基础
交易情况的修正
交易日期的修正
房地产状况修正
利用修正公式计算
市场比较法立足于“比较”,拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提。
对于市场比较法而言,主要是要收集市场交易实例,途径有:
1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料
土地管理,房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录
2)从报刊,杂志上获取有关房地产出售、出租的信息
3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。
4)参加年度房地产交易会,索取房地产的各种行情方面的资料
5)同行之间的信息共享
6)向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
7)道听途说的行情也要收集
对于以上渠道收集来的资料,价格的种类是多种多样的,其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额,法院公证登记估价额,标售拍卖价格,房地产销售说明书的价目,广告刊登的价格等,都不是正常价格。(不是实际交易价格,含有