文档介绍：收益法
主讲:
土地资源管理系
主要内容
1、收益法理论依据
2、收益法计算公式
3、收益法适用范围
4、收益法评估过程
5、收益法案例分析
总收益确定
还原利率确定
纯收益确定
总费用确定
房地产价格确定
收益法是房地产价格评估的基本方法之一。又称:收益法、投资法、收益现值法,在土地价格评估中称为地租资本化。
具有充分的学术理论依据,应该说是理论上最成熟的一种估价方法。实践意义比较广泛。
1、收益法理论依据
收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。
---预期原理是收益法的基础,预期原理说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。具体地说,房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势,解释未来预期的合理性。
---投资回报理论是收益法的理论依据。
由于房地产寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来继续获得收益,所以,将购买房地产看作类似于购买股票、债卷等投资行为。有投资就有回报,表现为每年都有收益。反过来,投资额(房地产价格),就可以表示为每年的固定收益折现以后的价值,收益法基本公式为:
P=a/r P---房地产价格 a---房地产年纯收益 r---还原利率
房地产价格计算中的还原利率可以这样理解:
还原利率反映了房地产价格与年纯收益之间的关系,
类似于银行存款:存款利率反映的本金与利息之间的关系一样,三个变量中,已知两个可以求算另一个。
收益法的理论公式:
 
 
 
图中ai---房地产第i年的纯收益 n---年数 ri---房地产第i年的还原利率
p= 房地产价格(折现到0年时点的各年纯收益的总和)
每年的纯收益折现:
a1折现后:a1/(1+ r1)
a2折现后:a2/[(1+ r1)*(1+ r2)]
……
an折现后:an /[(1+ r1)*(1+ r2)……*(1+ rn)]
则:
p= a1/(1+ r1)+ a2/[(1+ r1)*(1+ r2)]+ ……+ an /[(1+ r1)
*(1+ r2)……*(1+ rn)] ——收益法理论公式
由于该公式涉及的变量太多,实际应用难度较大,需要进行推倒换算。
……
0
3
2
1
n
r3
a3
r2
a2
r1
a1
……
rn
an
收益永续性——还原利率大于0,收益年期无限远
其他因素不变——a1 =a2= a3=……= an= a ;r1= r2= r3= ……= rn= r
公式推导:将以上条件代入理论公式
公式为:p= a/(1+ r)+ a/(1+ r)2+ ……+ a /(1+ r)n+……
则可看成是一个首项为a/(1+ r),公比为1/(1+ r),项数为n的等比级数求和。
p= (n趋近于无穷大)
=
2、收益法计算公式
,其他因素不变
例子:某房地产每年可得到30万元的总收益,同时每年要支出的总费用为15万元,如果该类房地产的还原利率为12%,则该房地产的收益价格为:
p= = =125(万元)(总收益、总费用以年为单位)
该公式应用简便,事实上完全符合条件的房地产估价情况少见,土地使用的年期是有限、房地产随着时间不断老化,永久固定的收益是一种理想的状况;其次还原利率也会随着通货膨胀率、银行利率等因素的变化而不断变化。
(1)    a1 =a2= a3=……= an= a
(2)    还原利率r每年不变而且大于0
(3)    n表示有限年期
公式推导:将以上条件代入理论公式
公式为:p= (n为有限年期)

例子:某房地产每年可得到30万元的总收益,同时每年要支出15万元的总费用,该类房地产的还原利率为12%,又知该房地产只有50年的使用年期,该房地产的收益价格为:
p= =(万元)
这一公式是收益法计算中最常用的公式,(在我国土地使用年期:商业 40年,住宅70年,工业50年)。
,其他因素不变

由以上计算公式可以知道,收益法只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或是房地产的估价。
如:租赁用房地产、企业用房地产
同时由于收益性房地产的稳定纯收益和还原利率求取,要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场发展变化的影响,所以该方法被业界评为:理论上最科学,应用起来难度很大的估价方法。
3、收益法适用范围
收益法