文档介绍：商业地产基础知识
(建筑)基础知识
房地产:是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产与地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
房地产的三种存在形态:
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征:
a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类:
a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类:
a、开发利用:生地和熟地; b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;
c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:
a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理;
c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁;
e、房地产抵押贷款; f、房地产市场;
9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式:
划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);
10、房地产市场:
a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
11、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用权出让年限:
a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
c、商业、旅游、娱乐用地40年;
2)土地使用年限到期后如何处理:
a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;
3)房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
4)土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。
5)房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施。
12、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
13、商品房的预售制度:五证二书
五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
14、“销控”:,即房产商保留房源,一般项目多少都会有一定比例,留至项目结束再卖。部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房,年关悄然