文档介绍：中国房地产价格影响因素分析
摘要 作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体 来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过 快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场保持持续健康发展， 国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识 别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强, 哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识，以及房地 产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括：自身因素、环境因素、 人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的 分类为需求因素、供给因素和其它因素。
关键词 住宅价格商品房市场影响因素实证研究
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位 三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地 产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供 给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房 地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特 性：
C1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本 身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其 表不方式也是多种多样的，除了价格表不外，还可以用租金表不。
（2） 形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间 短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期 影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市 场状况，进行具体分析。
（3） 房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可 以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益 的调查、了解和分析有密切的关系。
（4） 房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有 限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价 格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性 明显。
（5） 市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地 产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远 高于一般性商品。
综上，房地产价格是山其效用、相对稀缺性及有效需求二者互相作用、相互影响所形 成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估必须要对此做出细致分 析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才 能做出正确的评估。
影响房地产需求的因素
（D消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求 者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的 作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般