文档介绍：二手房交易流程
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考察房源和房主信息
一、房源信息
通过和房主、物业、住户的沟通全面了解房源信息，除了观察社区环境、房源位置、房屋质量等，已装修的二手房还要考虑到装修、设备和估价的问题。
1、一定要实地看房，最好分时段在不同的气候多看几次，得到最直观的感受 。另外，如安保、楼间距、采光、通风、污染和房屋本身质量上的细节都是考察重点 。
2、确定该二手房上市交易资格，避免买到“风险房”。
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二、房主信息
为了交易安全，了解房主信息也是很必要的。包括房主的身份证明、资格证明，房屋的产权情况、有无负债等。若房主信息核实则与业主沟通 ，做好房源登记，签署房源出售委托协议。
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带领客户看房
一、首先在店面里对买家进行一定的沟通，了解买家心理，帮买家选定合适房源，选定房源后与买家签署带看协议，然后与业主联系约好时间去实地看房。
二、若买家没有找到合适房源，则做好登记，并在找到合适房源后再次预约看房，直到满意为止。
三、若买卖双方达成一致意见，则约定洽谈时间 ，商谈支付定金，签署购房合同以及后续办理各项手续等问题。
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定金的支付
一般定金约占房款的1％－3％。
定金支付流程：
1、出示卖家委托我方挂牌出售该房源的委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限等，还有卖家委托我方收取定金的说明。 2、订书面的房产认购协议（定金合同）。至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法、签订买卖合同的时间等约定，并一定要加盖我公司的印章。
3、在买家交付定金时应出具收取定金的收据，由中介经办人员签字并加盖公章。
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签订房屋买卖合同
买卖双方带好所需材料签订房屋买卖合同。如果需要贷款，则要签订贷款合同和保险合同。同时双方与我方签订合同，并约定佣金的支付方式、时间等。房屋买卖合同签订后要送至房地产交易中心备案。
1、签约使用的是统一的规范合同，而合同约定要尽量详细，包括房屋设施情况、付款（包括中介费）时间方式、过户时间、税费分担、物业交割、违约责任等等。 2、核对签约所需相关证件资料。 3、如果出售房源带有租约，确认承租人放弃优先承购权。
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付款的组合方式
付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。
1、一次性付款，在签订合同是全部付清房款，定金按照合同冲抵定金或返还。
2、首付 首付一般约定为总房款的30%，在签订正式买卖合同付清，定金按照合同冲抵定金或返还。
3、余款一般为房款的60%-70%，在办理完产权交易过户时支付。
4、尾款 尾款一般为房款的10%，或1-2万，在交验房结束时付清。
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卖方注销房产抵押登记
注销房产证抵押登记需要带的证件：
    结清还款的证明、他项权证、身份证原件及复印件到房管局抵押办办理。如果房产证还没办理，再带齐购房合同或备案信息表，如果已经办过房产证，再带上房产证。房管局收了你的他项权证，注销证明之后，在你的合同或发票上盖上注销章就可以了。
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买方申请贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证（一般30个工作日）
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缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（商品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、交易费、公正、登记费、评估费）
（一）买方
1、契税：个人购买自用普通住宅（面积小于144平米）按成交价×％收取，其余按3％收取。
2、交易手续费：3元/平米
3、抵押登记费：普通住宅230元，面积超过144平米2330元
4、工本费费：80元/张
5、贷款服务费：贷款额的1%
6、评估费：评估价的5‰
7、中介费：总房款的1%
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