文档介绍：房地产项目开发程序和业务流程
、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）
阶段
程序
需准备的资料
行政管理部门
取得证书
资金投入
项目
阶段
项目建议书（申请报
告）
提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。
发改委以计划管理为主；规戈U、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。
前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等
项目选址方案
设计任务书、投资计
划
初步设计（建设方
案）
项目核准或备案资料：
申请报告、城市规划意见、用地预审点见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等+营业执照。
项目
准备
阶段
施工图设计、图纸审查
办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；
办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地
国土局、建设局、规划局
1、《国后土地使用证》
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《建筑工程施工许可证》
1、土地费用：包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大；
2、前期工程费用：包括三"平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等
项目征地、
报建、招标
规划计口」址、十地川：、已审批规划图和建筑设计图；
办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
土地、环保、
消防、人防、
规划、建设等
行政管理部门
项目
施工
阶段
组织施工
（安全、监理）
质量监督记录、分项
（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。
建设局
1、基础设施建设
费；
2、建筑安装工程费，占比较大；
3、公共配套设施建设费；
4、开发间接费用
项目
竣工
验收
阶段
验收、结算、备案
验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。
建设、规划、
消防、环保等
行政管理部门
资料整理归档
建设档案馆
产权登记、物业管理
办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。
房地产管理局
、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）
在耳
J 丁 P
项目名称
投资额
占比
估算说明
1
土地费用
161620
%
包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等
2
前期工程费用
14647
%
包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等
3
基础设施建设费
20320
%
包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等
4
建筑安装工程费
117475
%
包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备米购等
5
公共配套设施建设费
28869
%
包括人防车库、地卜车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等
6
开发间接费用
1387
%
包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等
7
管理费用
4878
%
按开发成本的2%测算
8
财务费用
9225
%
按基准利率三年测算
9
销售费用
9421
%
按销售收入的2%测算
10
开发期税费
46539
%
按销售收入的7%测算
11
其它费用及/、可预见费
5439
%
取2-5项之和的3%
项目总投资
419819
%
三、房地产公司项目开发的内部工作流程：
房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为 5个阶段：获取土地一一开工一一开盘一一清盘•
入住。
1、获取土地阶段：
土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。
规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，