文档介绍：第二章房地产投资分析基础知识
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第一节 现金流量的构成
一、现金流量：
现金流入
现金流出
净现金流量
二、投资与成本
广义的概念:
三、经营收入、利润和税金
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第二节资金的时间价值与等效值
一、资金的时间价值
二、利息与利率
单利计息与复利计息
I=P*n*I
I=P[(1+i)*n-I]
名义利率与实际利率
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名义利率与实际利率
年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别以1年计息，按4季计息，按月计息，本利和分别为：
1000*（1+12%）=1120
1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率
1000*（1+12%/12）12=1126。83
（1+12%/12）12-1实际利率
实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
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某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
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资金等效值与现金流量图
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三、复利计算公式与系数
1、常用的符号
P：现值
F：终值
A：等额支付金额，年值
G：等差变化值
S：等比变化值
N:计息周期
i:利率
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2、复利计算公式与系数
（1）一次支付的现值系数与终值系数
F=P*（1+i）n
（1+i）n
一次支付的终值系数
P=F[1/ （1+i）n]
1/ （1+i）n一次支付的现值系数
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（2）等额系列支付的现值系数与资金回收系数
P=A/ i[1-1/(1+i)n]
1/ i[1-1/(1+i)n]等额系列支付的现值系数
A=P*i/ i[1-1/(1+i)n]
i/ i[1-1/(1+i)n]资金回收系数
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某家庭预计今后10年内的月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押代款的月还款额，年贷款利率12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押代款额是多少？
解：
月还款额=16000*=4800(元)
月利率=12%/12=1%;计息周期=10*12=120(月)
P=A/I[1-1/(1-I)N]=(万元)
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