文档介绍：北京市商业市场商圈调研报告
一、 北京商业房地产的现状和发展
据本行目前所了解的信息，大量新增的商业房地产供给，将在未来 2-3 年中逐渐进入市场，
对于整个商业房地产市场有相当大的冲击。与此同时，北京市整体区域发展的变化——例如市
区人口外移、外资零售商积极的进入市场——对北京市商业格局和发展将带来前所未有的竞争
及挑战。因此，本章将从市场现状和未来发展两个方面分析北京商业房地产的走向。
北京市商业房地产既有及未来供给
随着经济的飞速发展，城市道路的不断改造贯通以及旧城改造的力度加大，新兴住宅小区
的不断涌现，北京的商业房地产在近两年得到飞速地发展，商业房地产的投资成为现在投资者
新的焦点。
目前，北京市已经和正在形成以王府井、西单、南城（崇文门-前门-宣武门）、建国门、
国贸、朝阳门外、金融街（复兴门-阜成门）、亚运村、中关村、公主坟等为重点的市级商业中
心（ 见 图 1-1）。随着三环、四环近些年的贯通，其周边的地区级商业中心也在不断完善和发展。
根据北京市商委的统计数字，截止到 2003 年底，北京市的人口总量已经达到 1400 万（含约 300
万人的流动人口），北京市的商业房地产的总建筑面积达到约 1000 万平方米，总营业面积达到
约 530 万平方米，1 万平方米以上的大型商场达 120 个。
图 1-1 北京现时主要商业购物区
资料来源：仲量联行北京商铺部
按照上述数字计算，北京市人均商业面积约为 平方米，远低于发达国家人均 平方
米的面积，也少于上海目前人均 1 平方米的商业面积。
根据北京市商委的商业发展规划，预计北京市在 2005 年底人均商业面积要达到 平方米，
为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北
京市规划，今后营业面积在 1 万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能
购物中心内，营业面积在 1 万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5 千平方米以
上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于 4,000 米。
根据「北京十五时期的商业发展规划」，到 2005 年北京的零售楼面营业面积将增加控制
在 160 万平方米。而伴随者奥运申办的成功、中国加入 WTO 以及北京居民可支配收入的不断
提高，北京市区优质零售物业的供应将持续增长，据本行了解，目前已知在 2008 年前，总的供
应量约为 300 万平方米（见表 1-1）。未来新增的供应主要来自北京市商务中心区、西单、前门、
崇文门、中关村科技园区等。而在已知的未来供应中有超过一半的零售物业项目集中在市级商
业中心，如西单及 CBD 内。
表 1-1 2004-2008 年北京市中心主要商业发展项目
项目名称 区位 建筑面积（平米） 落成日期
建外 SOHO 建国路 93,000 2004
蓝堡国际公寓 建国路 10,000 2004
三里屯新天地 三里屯北路 36,000 2004