文档介绍：旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报时间：二0 0五年六月二十七日
一、 项目概况
（一） 、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、 A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九 龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二） 、规划方案
，居住人口 ，其中A8、 公顷，，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人 为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9 地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860 m2,其中多层住宅6621 m2；高层（1 8层）住宅建筑面积为53682 m2；商业、公用、办公建筑面积为11768 m2；地下储藏室3749 m2；地 下车库376个，建筑面积15040 m%%,。整体规划充分考虑了各性质 用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活 服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、 建设条件
（一） 、建设地点条件
1、 该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、 靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、 周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、 容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、 拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商 店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二） 、建设实施条件
1、 该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、 威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多 家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、 该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了 得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一） 、宏观环境分析
1、 据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房 地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响 则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上 保持稳定且会稳中有升。
2、 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全均销售价格同比 %,%%。
3、 国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开 发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之 地。
（二） 、微观环境分析
1、 威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合 作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的