文档介绍：从诉讼角度谈物业公司管理制度的健全
北京正邦物业服务评估监理有限公司
来源：法律教育网
物业管理在国外已不是新鲜事物，在我国却起步较晚。由于社会和市场对 物业管理的急需，诸多物业管理公司纷纷设立。作为新兴发展起来的公司，物业 公司的起点相对也较高，不仅大部分公司都采取了现代化的管理模式，一些大型 的物业公司，更是通过了严格的质量体系认证，建立了一套标准化管理规章制度。 但是另一方面，我们也不难看到，随着有关物业管理方面的民事诉讼的增多，暴 露出了一些新的问题，如：管理规章制度在法律方面存在一定的欠缺。本文将从 民事诉讼的角度出发，同时结合部分管理费纠纷案例分析，对此问题进行一个初 步的探讨。
一、建立完善的业主档案资料
业主资料的重要性，对物业公司来说是不言而喻的，但是在实际工作中， 特别是在前期物业管理工作中，大部分物业公司的业主资料直接来源于房地产开 发商，因此很不完善。从法律意义上来讲，如何健全业档案资料呢？笔者认为， 着重要注意如下几项资料的核实和登记：
1、 业主为自然人的，注意其业主及家庭各成员身份证件资料、工作单位资 料的核实和登记。从开发商手中接管相应资料的，一定要注意业主相关资料的完 整性，如果内容不完整的，应在接管之际及时要求开发商配合，将资料补充完整。
2、 业主为公司法人的，注意公司营业执照各项登记内容、公司财务帐号及 法人身份证件资料的核实和登记。
3、 业主将住房出租的，在注意业主资料登记的同时，还要注意租住人身份 证件及工作单位资料或者是公司营业执照、财务帐号及公司法人身份资料的核实 和登记。
以上各项证件资料，注意尽量要核实，并应尽量取得原始件的复印件。从 服务的角度出发，这些资料的取得，不仅对物业公司全面的了解业主，以便为业 主提供人性化的服务，提升物业公司的管理水平和服务质量有着重要意义，同时 站在法律角度来说，还有着特殊的意义。
如：某物业公司接手了某小区的前期物业管理，在业主委员会选聘了新的 物业管理公司后，对该小区部分购买了住房但一直没有入住、也没有交纳物业管 理费的业主，依法向人民法院提出起诉。人民法院要求该公司补充业主除住址外
的详细资料。由于接手该物业时，开发商只向该物业公司提供了简单的业主姓名 及房间号资料，而物业公司在管理过程中对此没有引起足够的注意，后来在履行 合同过程中又与开发商引发一系列纠纷，开发商对物业公司的诉讼根本不予以配 合，导致该物业公司不能提供相应资料，因此人民法院驳回了该公司的起诉。
二、规范前期物业管理合同
1、 签订前期物业管理合同时，注意要对物业管理费开始收取时间作明确约 定。
《物业管理条例》颁布实施后，为了规范物业管理行业，国家建设部发布了 前期物业管理合同和物业管理合同的格式范本，有不少物业公司签订合同时直接 选用了格式合同，笔者以为，各个物业的具体情况并不相同，合同还是应该根据 实际情况对范本的部分条款进行补充完善。例如，在签订前期物业管理合同时， 就应特别注意对物业管理费开始收取的时间作一个明确的约定。特别是物业管理 费由开发商承担转到由业主承担，这个时间的划分应该有明确的约定。在实际中， 这个时间往往是由开发商单方面下发一个入伙通知书给物业公司，物业公司以此 为依据开始收取物业管理费，这在现实中引发了诸多纠纷。笔者以为，从法律角