文档介绍：Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
混改可行性方案
广投公司经营分析报告书
一、广投公司整体财务状况(数据根据审计报告)
1、各项目初始投入概况
广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业，各业务板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下：
资产投入
金额
备注
恺悦餐厅
271,
厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系统等）及餐馆人员宿舍配套设施。
11号楼北座公寓
561,
床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。
办公设备
13,
电脑、投影仪及打印机。
合计
847,
装修投入
金额
餐厅装修
502,
11号楼北座公寓装修
1,287,
11号楼南座一楼办公室承包
488,
17亩种养殖地基础建设
112,
合计
2,389,
广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,元。
2、2016年度及2017年度运营概况
广投公司整体运营情况如下：
年度
2017
2016
项 目
营业收入
餐厅收入
1,386,
973,
宿舍转租租赁收入
1,079,
127,
保安、保洁收入
43,
23,
菜地转租及农产品销售收入
24,
--
合 计
2,534,
1,123,
项 目
营业成本
餐厅成本
1,546,
763,
宿舍转租租赁成本
1,106,
239,
保安、保洁成本
5,
32,
菜地转租及农产品销售成本
50,
16,
营业成本合计
2,708,
1,051,
运营支出及其他
681,
1,315,
净利润
-855,
-1,242,
营业成本包括摊销及折旧，其中2016年度摊销折旧合计万元，2017年度摊销折旧合计万元。
2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长，但整体营业成本较高（包括采购及折旧摊销）；自从2016年底起开始盘活民科园7号及8号楼租赁业务，广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费用的大幅减少，使得2017年在一定程度上减少亏损。
3、2017年底资产概况
总资产2,658,元，
总负债3,765,元
所有者权益-1,107,元
造成负资产的局面主要有两方面原因：
(1)、广投公司的原始注册资本只有100万元，但是所开展的业务需要较大的前期投入成本，不得不向股东单位借款周转（合计借款260万元），导致目前大额负债的局面。
(2)、自从2016年初开始经营恺悦餐馆，由于缺乏经验及当地需求规模的限制，餐馆经营一直在亏损状态，11号楼北座公寓房间出租率低于50%，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计亏损达万元，净资产万元，形成负资产的局面。
未来预期经营项目
1、中交香颂花园物业管理项目（现有）
2、香颂花园幼儿园（预增）
3、香颂花园菜市场（预增）
香颂花园物业管理项目
中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼，总建筑面积平方米，其中高层住宅收费面积为平米，物业管理费为每平米元，商业收费面积为主平米，物业管理费为每平米元，停车位1117个，每个车位收取70元/个的管理费，后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及行业现状分析出：
近三年经营状况指标预期如下
1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公司全额给付。本年度预计费用总支出:124万元，由员工薪资和福利构成，年度盈利约:31万（详见附件1）。
2、2020年度预计总收入约 501万元；本年度将进入前期物业物服务经营将自负盈亏，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约45万（见附件2）。
3、2021年度预计总收入约 503万元；本年度将进入常规物业服务，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约47万（详见附件3）。
未来增值项目预期：
因物业服务为劳动密集型行业，人力成本在总支出中已占很高的额度，造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营，传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益：
传统服务：家政服务、传真、打印、复印
租赁服务：家居绿植租赁（商业项目）
中介服务：房屋租售
车辆服务：引入自助洗车