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祈年殿大街项目商业概念规划建议书修改版
北京祈年殿大街项目
商业概念规划建议书（修改版）
一、 项目现况分析（SWOT Analysis）
在为本项目进行概念规划之前，必须了解本项目身处的环境和其优点（Strengths）、弱点（Weaknesses）、机会点（Opportunities）和威胁点（Threats）等。本项目以其位处之区域，就商业角度观之，可谓为「深具潜力，但必须努力用心经营，才能发挥其应有的能量」。以下为本项目现况分析，内容如下。
优点（Strengths）
邻近成熟商业区和天坛等历史古绩的旅游景点。
邻近的中、高档住宅社区，已遂渐成形。
开发商计划长期经营本项目。
本项目乃集合酒店、写字楼、商场和酒店式公寓等元素的综合开发的一部分，将可自创需求和商业价值。
弱点（Weaknesses）
连接邻近商圈及项目左右两侧之商业活动和氛围不足。
周边道路未完善，且门前为交通干道，车速快且暂时无法形成步行客源。
地形狭长且深度相对较浅，创造室内回流动线较为困难。
需自行创造商业价值较为被动。
机会点（Opportunities）
弥补商圈内缺乏之商业元素，创造独特市场区隔。
借邻近中、高档住宅社区，建立稳固客源。
透过与新世界酒店三期计划合作，提升祈年殿大街的商业价值。
透过一体的建筑、室内与景观设计，提升项目在消费氛围上的附加价值
威胁点（Threats）
打造新商业氛围之成本不低，其中包括时间和金钱。
因未具经营成绩记录，前期租金收入有可能被压低。
面积量体较小，无法发展多元的业种业态，而影响竞争力。
按上述之现况分析，归纳成以下几亇规划方向上的考量重点：
本项目必须以整体崇文商圈之现有发展状况，研究制定独特的市场区隔，以创造自有的目标消费吸引力，同时亦增加整体商圈的吸引力。
本项目虽位于成熟商圈范围内，但因有一定的路程距离，且连接街道门帘商业并未成形，使移动商圈内人潮较为困难。而也因此，使在区位上邻近成熟商业区的优点，可能误导整体规划方向及未来经营绩效的预期成果。
真正的优点可能是在开发商愿意长期持有经营上，因为本项目之潜在能量，须经一段时间培养，而只有单一经营管理体系方能体现目标方向。
本项目需与写字楼、酒店和酒店式公寓等项目连为一体，以整体的量体和多元的功能，创造并提供各项目复合型的交义需求。此外，结合各项目作整体考量，方能为各项目创造其原有功能以外的附加价值。
因量体较小，无法发展多样化的商品组合。因此，本项目的业种业态组合应以集中策略的方向，创立项目本身的独特性。
与紧邻的新世界第三期酒店及写字楼项目合作，有效地延长和提升临祈年殿大街的商业氛围外，亦同时以较大的量体和较全面的商品，成为崇文区的另一吸引力。
在交通动线方面，需确保四周道路畅通，客车（包括出租车）和后勤交通动线必须分离以应不同的需求。
因地形狭长且被分割为三亇区块，在建筑设计上可充分利用临路的面宽，形成一大型的厨窗。此外，为了创造有效的室内动线和增加使用面积，可将二层以上的楼层以空桥将三幢建筑加以连接。
因本项目紧临之商业设施仍未成形，有可能因此