文档介绍：X X X X X X 项目
合约策划报告
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XXXXXX项目合约策划报告
一、 项目概述
XXXXXX项目位于X X市X X区，项目占地84100m2，总建筑面积96660. 5m2, 拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层，总体建筑高度不超过24m。 其中住宅建筑面积76987 m2,商业建筑面积3988 幼儿园建筑面积3002. 5 m2,架 空层建筑面积2119 m2,半地下车库及设备用房10544 m2o
本项目拟分成两期滚动开发：一期为售楼区域（包括会所、1栋、2栋、3栋、11 栋、12栋、13栋，约20, 000m2）,其他栋号均属于二期，为非售楼区域。详见附图（一）： 总平面图
本项目计划开工日期为2006年5月1日，一期竣工时间为2007年4月26日， 二期竣工日期为2007年10月8日，总发展时间历时一年零五个月。
二、 合约策划综述
（-）目的
由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本 管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的 合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构
见图1： XXXXXX项目合约管理架构图。
图1： XXXXXX项目一期合约管理架构图
委托计算工程量、估舍
造价咨询公司
XXXX地产有限公司
招标
主包工程（含防水）
前期准备工程
1
1
1
1
门窗工程
1
1 1
室外道路及管线
1
1
1
1
栏杆工程
1
1
1
园建工程
1 1
1 1
消防工程
1
1
1
绿化工程
1
1 1
1
配电工程
1 1
1
外墙涂料工程
1
1 1
1
人防工程
1
1 1
公共部位精装修
1
1 1
1
燃气工程
t
:协助报建
I及照管
入户门及防火门
电信及网络工程
泳池及水景设备
甲供物质采购
卸车、照管;
I
I
▼ +
钢筋、混凝土
外墙石材
开关/插座
电 缆
配电柜/三箱
水 泵
集中 采购
+
外墙砖
抛光砖
发电机
建筑资料下裁就在筑龙网
x x x x x x 项目
（三）合约分判总体思路
本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体 结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工，并承担主体结构内全面管 理的责任及对外协调。
招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率
1） 造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价；
2） 造价高于一百万的招标采用二次报价；
3） 对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程
（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直 接委托方式，由合约部核价；
♦定标原则：合理低价中标。
♦招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单 位进场，采用新老结合的方式以降低风险；
在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。（其中 二期主包工程发标前明确标段划分，便于投标单位考虑现场平面 布置，减少定标后措施费用的约谈困难）
招标方式：尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷
♦采用量价包干模式的招标主要有：
1） 二期主包工程（两家）；
2） 大堂及电梯厅装修；
3） 消防工程；
4） 燃气工程；
5） 小区智能化工程；
♦对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结 算的模式，采用这种模式的招标主要有：
1） 一期主包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月
内完成工程量核对，并按施工图包干；
2） 土方工程：初始标高由我司在招标时提供，投标单位自行复核；
3） 门窗工程；
4） 会所及样板房装修工程；
5） 园建工程；
6） 绿化工程；
7） 室外道路及给排水管线工程；
8） 室外电气工程；
9） 外墙涂料工程；
10） 栏杆工程；
（四） 标段划分
根据项目发展计划，该项目拟分两期开发，因此主包工程及大多数专业分包