解决上海住房问题.docx

文档介绍：合理解决上海住房问题
房地产对国民经济增长有着重要的拉动作用， 但是房价过快上涨产生的问题是严重的。 目前
高房价问题严重，产生了不少的负面影响。 政府出台了大量调控政策试图使房价回归理性水
平，但由于政策的反复性导致收效甚微， 因此，稳定房价还需要不断改进住房制度和调控政
策。可以从以下几个方面进行探求。

.降低土地成本
当前，土地成本是房价的重要组成部分， 其所占比重越来越高，在一线城市，土地成本占开
发成本总额的40%以上，其他城市土地成本比重高达 30%左右。随着土地政策的不断推出，
地价更是飙升。从某种意义上讲，地价的不断上涨是造成当前高房价的直接原因。 如何控制
土地成本，是解决高房价问题的关键所在。
首先，政府必须改变财政上对土地经济的依赖，降低土地价格。当前， 由于税制分配机制问
题，土地成为地方政府的重要收入来源， 土地出让在地方财政收入所占比例越来越高， 甚至
对土地经济出现了严重的依赖性。 政府必须高度重视民生问题， 而民生的关键在于使民安居
乐业。当前，房价水平大大超过了居民的购买力， 过度强调住房的市场化是政府推卸责任的
表现。为解决财政问题，政府可从开辟其他收入、降低行政成本、削减不必要的开支等方面 着手。对于普通居民住宅，政府应制定标准，减免土地出让费用；对于保障性住房，政府应 当采用划拨方式供地，解决低收入家庭的住房问题；对于高档住宅，政府维持当前政策，抑 制高档住宅对土地的浪费。
其次，增加土地供应。对住房用地科学规划， 合理分配各类房屋的用地需求，满足保障性住
房和普通商品住房的用地需求， 特别是廉租房、公租房的用地要求， 严格控制高档商品住房
的用地。地方政府加强对闲置土地的管理，对闲置的土地，征收惩罚性费用，促使开发商及 时开发土地。政府还应当合理规划住宅密度和住宅套型， 鼓励开发商向小套型高层发展， 要
结合实际制定符合地理环境、人文环境的密度指标，发挥土地资源效益的最大化。
再次，推动土地供应制度创新。 改进当前土地供应体制体系， 转变土地市场竞争的方式，例
如由原来的资本竞争转化为技术、方案、 成本等要素竞争，推迟土地使用权转让的时间。在
房屋出售时，政府根据实际情况收取土地费用， 使得开发商不能获得土地增值的收益， 减少
土地溢价对房价的影响。
.调节税费标准
在房地产开发成本中，政府税费征收占的比重也很大，名义税率较高， 但在实际操作中，开
发商通过在建项目延迟交工、 销售收入延迟入账、 虚增费用等手段缓交或少交税费， 实际税
负并不算高，很大部分应缴纳税费被开发商以各种 “合法形式”逃避，这些财富往往被开发
商侵吞。政府如果降低征税税率， 加强税收管理，制定详尽的税收政策，减少偷税漏税行为，
取得的收入并不会降低。
此外，政府还应当对不同的住房类型制定相应的税费标准。 对于保障性住房，应当给予税收
优惠政策，减免各种税费；对于普通住宅，实行较低的税率，减轻税负；对于高档住宅，可 以实行较高税率，调节社会财富。
.控制工程成本
在开发工程成本中，人工、材料占了很大的比重。由于工资水平的上涨，人工成本越来越高， 在控制上有一定的难度， 在人工方面要加强管理， 提高工作效率，保证工程质量。工程成本 部分的控制，关键在于