文档介绍：同致行顾问
2008年9月

营销报告
目标及问题界定
销售执行细节
战略指导
报告思路
解决思路
项目背景
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项目区位初判
本案位于长沙市府板块中央区位,对面就是该板块房地产发展的带头羊——咸嘉新村,从这个角度来讲,本案是本区域发展的核心区位。
1、区域日趋繁华,本案地块已经成为区域核心区位;
2、紧随融城步伐,河西先导区地产发展迅速,;
3、本案地块从咸嘉新村开始至今已经发展了7年,目前地块已经相当成熟,周边居民相对密集;
4、毗邻市府,周边大专院校云集,购买人群集中;
本案
对项目的初步认识
项目主要经济技术指标:
,总建筑面积约10万平方米,,绿化率达40%
项目一期共7栋,总房源636套,目前已经完成销售442套,尚余194套。项目户型有二房、三房、四房,面积从80多到150多平米不等。
销售难点:
1、面积大,总价高,户型设计传统无特色;
2、项目形象和竞争对手相比较差;
3、缺乏营销力;
从地理位置来看,本项目地块是桐梓坡沿线,难得的黄金宝地。该地理位置集中体现在三个核心价值:
路通:桐梓坡路是河西市府板块最早也是目前最繁华的一条城市干道,目前商业环境也逐渐成熟,本案的地块条件非常优越;
人和:本案对面是市府板块最早的成熟社区——咸嘉新村,目前社区已经成为该板块规模最大、人口最集中的一个社区,本案地产咸嘉新村对面,可以借助咸嘉庞大的人脉网,人脉优势凸出。
宜居:河西目前已经被公认为是长沙最具居住价值的区域,本案更是位于该板块难得的配套成熟区域,因此从居住价值方面优势明显。
同致行认为本项目的地块价值:
区域价值>区位价值>地块价值
本案具有以上优势,但是却面临滞销难题,本案的价值如何发掘?
同致行认为本次提案首先要解决的核心问题是:
本次提案要解决的核心问题
如何清空一期尾盘,快速出货,但又不损失二期及项目的整体形象?
如何发掘已经沉淀的项目和开发商的品牌形象?
如何破解淡市营销的难题?
目标
一期剩余194套房源快速出货;
弥补一期品牌缺失,展示发展商上市公司实力,为二期的推出奠定基础。
现状
1、市场低迷,销售压力大。
2、片区竞争激烈,去化速度缓慢,价格战开始。
3、本案销售出现断档,公众及品牌形象缺失,一期余货滞销。