文档介绍：丹徒新区别墅市场调查
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PART1：城市层面认知
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城市地位
联结三大都市圈的枢纽
镇江——长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强
长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市
三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级
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城市扩张
新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级 老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化： 3个中心：商业中心+行政中心+居住中心 5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区
从“老城”进入“新城”时代
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城市规划
各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度
丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块
区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定
中心城规划（2000-2020）
分区
板块
用地面积（km2）
规划人口（万）
功能
主城
主城核心区
25
30
城市主中心区，商业金融旅游服务中心
南徐新城
20
20
行政、文化、商务和生活居住区
丁卯新城
20
20
大学城和光电子高新技术产业区
谷阳新城
15
15
高新技术产业、第三产业和生活居住区
南山风景区
12
——
休闲度假、森林公园
西翼（高资、龙口）
15
港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区
东翼（大港、谏壁）
31
基础产业带、城市生活区
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新城对比分析
三大新城对比：
三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢
南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后
丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小
谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依靠价格带动，成长周期相对较长
板块
区域特征
市政引擎
发展阶段
南徐新城
政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑
市政府搬迁
政府搬迁后，镇江所有发展南移
丁卯新城
高新技术产业区，配套滞后，发展后劲不足
高新技术产业区+大学城
发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动
谷阳新城
自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定
区政府+高新技术产业+大学城
调整发展阶段，产业启动初期，大学城启动初期
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丹徒板块
丹徒新区分区规划
中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心
西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区
东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区
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板块四大优势
丹徒新区由于开发度较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的发展提供了很好的支撑。
丹徒新区已经形成了现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势。
丹徒新区将是镇江的南大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大。
丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高。
生态化
现代化
潜力大
性价比
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板块三大威胁
由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低。
丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，虽然现在有冠城商业的开业，但与市区相比，相差甚远。
板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目由于市场场面狭窄，竞争激烈。
认知度低
配套不足
竞争激烈
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板块发展预判
Ⅰ、周期：》6年
从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要6年时间（到2020年）
但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢
Ⅱ、近期节点：2014-2015年
板块已建成住宅面积近300万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期
经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面，
随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始交付使用，综合功能基本兑现——关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套
长期优势明显，短期劣势严重
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