文档介绍：北京·顺义九王庄低密度住宅
概念性规划
SHUNYI · JIUWANGZHUANG VILLA CONCEPT PLAN
2006年3月
汇报
Presentation
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对定位报告的回顾
定位报告从项目资源、成本测算、市场供应、潜在供应、市场机会以及多元尺度进行非常详细的研究和分析，最终得出如下结论：
本项目的定位为：
温室场景、私属汤池、低成本高品质小独栋、双拼混合的别墅住区。
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本阶段的核心工作内容
核心工作内容：
本阶段定义为概念性规划，其重点不在于建筑单体以及景观效果；因此本阶段不包括建筑单体设计内容和景观效果。
本阶段的核心内容是“宅基地划分”，如何划分宅基地、如何布局实现土地价值最大化是关键；确定了宅基地布局方案之后，进行下一个尺度的设计工作才是有意义的。
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工作方法论
本项目研究方法包括两个方面：多方案比较和定量化分析研究。
多方案比较
通过对项目基地的研究，从道路系统、景观系统以及宅基地布局方式综合研究，归纳和整理出三类方案；对三类方案从多个方面进行比较研究，得出经济效益和环境效益的最佳结合点。
定量化分析
本项目研究采用了层次分析法以及GIS（地理信息系统）分析技术，进行多指标的综合分析，对影响因素进行量化处理，实现定性分析向空间定量分析转变。无论是土地价值分析还是方案综合评估研究，均采用空间量化分析方法。
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汇报内容
基地研究
Site Analysis
多方案概念规划
Concept Plan
方案比较评价
Option Evaluation
区位分析
现状分析
土地价值分析
方案一“新月”
方案二“绿岛”
方案三“景田”
宅基地综合评估
方案比较
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基地研究
Site Analysis
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区位分析
顺义区位于北京市城区的东北部，区中心距北京市区30公里。
101省道、机场高速公路、京承高速公路、六环路，顺平路等高等级道路四通八达；
本项目总占地32ha，距离首都国际机场8km.，距离三元桥30km.，驱车由三元桥至此车程约为45分钟。
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现状分析（一）
目前主要的对外联系方式:
通过基地北侧的阳光大道连接至顺平快速路。
滨河路从基地的西南侧经过，可至顺义城区。
交通相对便捷，地块的整体私密性较强。
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现状分析（二）
规划用地形状较为方正，地势平整便于利用。
现状大部分为农业用地，植被资源和水资源比较匮乏；
基地西北角为蒙顿卡雀住宅项目，北侧是九王庄现状村镇用地，它们对基地均有一定的不利影响；基地东侧和南侧是大面积的农业用地，景观单一。
西侧和西南侧与潮白河及其支流相邻，并拥有大面积的绿化隔离带，是项目区周边可以利用的景观资源。
规划用地内部分布有地热资源，在地块的东北角拥有地热温泉井一口，日出水量1800立方。
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土地价值分析
分析目的
对用地进行基于价值差异的地块划分；
为项目的规划布局提供分析依据；
实现物业价值与土地价值的有机结合，为销售价格策略的制定提供依据。
分析方法
因子评价法
量化、层次分析模型：对用地价值的影响因素进行逐项评价和量化分析；
GIS图形分析与数据处理
用地价值量化分析的图形表述，包括土地价值影响因子分析和叠加分析。
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