文档介绍：重庆董家溪项目定位研究（初稿）
项目前期工作小组
重庆纬联地产顾问
报告内容
第一部分 调研工作说明
第二部分 样本楼盘调研及客群户型初步定位
第三部分 客户调研及定位修正（分两个阶段）
第四部分 规划研究及定位修正
第五部分 市场竞争及市场占位
第六部分 项目定位综合
第七部分 户型设计要求及建议
第八部分 分期开发建议
第一部分 调研工作说明
1、定位精度说明
定位内容
精度要求
说明
客群定位
~60%
把握住楼盘未来60%主力买家的需求特征
产品定位
＞90%
（1）户型结构与主力客群需求匹配；
（2）产品细节与客群需求吻合；
（3）产品创新方向与客户关注点吻合。
价格定位
100%
（1）保证最低利润目标的实现；
（2）在与竞争楼盘的竞争中，始终保持产品的高性价比优势。在大势向好时，搏取高利润；在大势不好时，获取市场平均利润并顺利完成销售。
分期策略
（1）确保一期价格和销售速度，为后期发展提供弹性空间；
（2）提前提供充足的客户体验空间，为后一期销售奠定产品价值基础，确保楼盘价格一步一步的提升。
2、调研进程
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时间安排
初步定位研讨
针对初步定位中存在的疑惑，进行第二阶段针对性的目标客户问卷调查和访谈（62人）
定位规划方案研究
第二阶段
目标客户访谈
初步定位研讨
地块查勘和地块分析
基础市场资料收集整理
典型楼盘调研（ 10个）
中介、同业及销售员访谈
准目标客户访谈和问卷调查（30人）
第一阶段
典型楼盘调研
整体市场了解
了解所定位竞争市场的产品设计水准及 供应情况
综合案例分析、目标客户调研和初步规划研究，确定户型结构和分期开发建议
对初步规划方案进行客户价值测算，确定楼盘整体价格（静态价格和分期的动态价格）
一期市场定位及营销要求
第三阶段
规划研究
综合定位
工作内容
工作阶段
3、调研组织
项目前期工作小组
楼盘调研：李华钦、严士平、陈于汀、纬联
各类访谈：纬联、李华钦、陈于汀
规划研究：严士平、纬联
资料提供：纬联
定位研讨：汪涛、陈于汀、李华钦、严士平、纬联
报告撰写：纬联、李华钦、严士平
组织协调：李华钦
项目定位调研方法
实地考盘、案例研究、同业讨论、一线访谈、客户访谈、规划研究
第二部分 样本楼盘调研及客群户型初步定位
1、调研目的
了解样本楼盘的畅销户型及其质素要求；
了解该层次购房客户的主导户型需求；
了解样本楼盘的客群构成及其基本特征；
了解样本楼盘客群的产品偏好；
了解各细分客群的置业能力；
分析各细分客群的价值认知；
找出对我司项目开发有借鉴意义的标杆楼盘或品牌。
2、调研路径及区域
样本楼盘选择参考指标：
价位、地段、容积率
重点调研的样本楼盘：
江景楼盘：金砂水岸、海棠晓月、金沙港湾；（下图红色标识）
高档社区：水晶郦城、天湖美镇、财富中心（下图黑色标识）
高价小户型：东和湾、华庭锦园、美力. Com、信一金典（下图蓝色标识）
样本楼盘分布区域：
渝中3个；江北2个； 3个渝北（北部新区）；沙坪坝区1个；南岸区1个；
以上楼盘均是目前重庆楼市均价在3500以上的中高价位楼盘
样本楼盘分布
本项目
金沙港湾
海棠晓月
金砂水岸
水晶郦城
财富中心
信一金典
东和湾
华庭锦园
天湖
美镇