文档介绍：城市综合体基本概念一、定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率的综合体。成都相关文件规定中对“大型城市综合体”项目定义为“以现代服务业( 主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能) 为主导, 由三种或三种以上的城市功能组成, 以轨道交通节点为支撑, 最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。”其中重点提出“以轨道交通节点为支撑”,突出了交通尤其是地铁空间与综合体相匹配融合的概念。二、功能区域(一)商务(主要是写字楼) (二)商业(主要是零售) (三)居住(电梯公寓) (四)酒店(以提供夜间服务为主的) (五)餐饮(正餐、快餐、酒吧、咖啡、水吧等) (六)娱乐( KTV 、电影等) 三、分类(一)按区域位置分类 1. 城市 CBD 中心的城市综合体 2. 交通枢纽型城市综合体 3. 城市副中心城市综合体 4. 城郊结合部城市综合体(二)按主导功能分类 1. 商业综合体以百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位,如: 华润万象城、万达广场等。 2. 旅游综合体以旅游功能延生出的旅游商业地产,如华侨城欢乐谷等。 3. 商务综合体以写字楼办公等商务功能为主体, 增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体。 4. 专业市场综合体从传统的专业市场中创新, 增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体,如深圳长城国际物流。 5. 产业园区综合体以文化、创意等为主题的产业园区地产,以某类产业为概念,配以公寓、酒店、办公、会展等服务元素为配套形成规模化的城市综合建筑群。如:融科智地在武汉打造的“武汉智谷” 6. 地下综合体以地下物业的开发与利用, 完成地下的购物中心、商业街、车库、娱乐设施、餐饮、仓库等商业物业的开发、并与地上的交通设施对接的商业综合体,如加拿大的蒙特利尔地下城。四、开发标准要素(一) 项目在城市核心区或城市经济新增长点,有人流和消费基础。(二) 有足够的绿化作为营造园林景观的基础。(三) 有快速便捷的交通网络为纽带,位于地铁站或交通便利区位。(四)需拥有齐备的生活系统,如购物中心、酒店、写字楼等。五、规划建设指标根据成都市相关文件,对大型城市综合体的规划指标包括: (一)位置临近轨道交通站点;临两条道路时,一条宽度不低于 40 米,临三条道路时,两条宽度不低于 25 米,临四条道路时,一条宽度不低于 25 米;符合总体布局规划。(二)建筑面积二环路内不小于 15 万平方米,二环路外不小于 30 万平方米。(三)主导功能的建筑面积主导城市功能的建筑面积应不小于总建筑面积的 25% , 即商业综合体中商业的建筑面积比例不低于 25% , 酒店综合体中酒店的建筑面积不低于 25% 。(四)兼容住宅建筑面积可兼容住宅建筑的,住宅容积率不大于与总容积率的 30% 。(五)退红线宽 40 米的道路退不小于 10 米,且不得用于停车;宽 30 米的道路, 一般退不小于 15米, 有地下停车入口的退不小于 20米; 新增道路时,退不小于 5 米。(六)机动车出入口通道长度不大于 30 万平方米的,不小于 60 米;大于 30 万平方米的,不小于