文档介绍：把握地产高效盈利运营管控之道
提要：在行业的转折期，“剩者为王”，但企业究竟靠什么安全 地度过这个“冬天” “冬天”过后，企业又靠什么来面对新一轮的竞 争和挑战在中国房地产由粗放化管理向精细化管理转变过程中， 企业 到底该如何提高其核心运营能力是继续靠“摸着石头过河”， 还是充
分借鉴房地产标杆企业的成功管理经验“从桥上过河”
本轮房地产行业调整，业界基本得出一致结论：它不是周期性的 调整，而是结构性的调整。像其他传统行业的发展规律一样，房地产 行业发展将从平稳期进入喧嚣期，行业转折日的出现意味着暴利时代 终结，房地产步入微利时代，房地产的投资收益率将回归正常水平， 未来行业的竞争将是投资收益率的竞争。 所以，我们可以认真研究一 下房地产企业盈利的通用计算公式：
投资收益率=销售利润率X资本周转率X投资权益
过去，房地产业利润空间大，大多数房地产企业为了提高投资收 益率，都聚焦于提升销售利润率，但随着市场化程度逐步加深，利润 空间被逐渐挤压，这就要求房地产企业不能再局限于对单个项目利润 最大化的追求，而是要通过缩短项目开发周期、提高现有资金的周转 率，来提高市场竞争力，获得更大的行业平均利润。例如，碧桂园开 发一个项目，从拿地到销售就只需短短的6个月时间。这种快速开发、
快速销售的运营方式，使碧桂园即使是在行业低迷期也有逆势发展,
如其2008年上半年利润同比增幅仍然达到了 %
虽然目前也有不少企业意识到了项目运营能力的重要性， 提出了
向管理要效益。但大多房地产企业在项目运营管理中仍然面临着诸多 困惑。比如，如何让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上如何 确保项目计划的合理性、严谨性如何科学的评估项目的执行结果组织 的隐性经验，如何管理并植入在日常的业务如何高效对项目计划作出 合理调整与决策如何快速复制、培养复合型人才等等。
通过研究一些行业标杆企业的做法，针对地产企业在项目运营管 理方面的困惑，提炼了目前行业最佳的高效运营的管控之道。 接下来, 将从项目进度计划管理体系、项目阶段性成果管理体系、区域公司会 议管理体系三方面展开，谈谈如何建立高效的项目运营体系。
(一)合理授权、层层聚焦一一四级计划管理体系
一般情况，集团在年初确定公司战略、年度经营目标、项目总控 开发计划后，项目部、职能部门着手制定项目的年度开发计划，其中 编制项目进度计划是难点，一般容易犯以下两种常见的毛病：
(1)项目总工期的确定不够合理性
常见做法主要有以下两种模式，一种是由公司老总凭个人经验， 确定项目的整体开发方案，然后下级进行层层分解，被称之为“自上
而下”模式；另一种由每个项目部自行拟定计划，然后层层上报，最 终形成公司的整个运营计划，我们称之为“自下而上”模式。 这两种 方式在实际操作都不理想，“自上而下”的方式，往往老总在确定项 目关键节点时都比较乐观和激进， 做出的计划要求太高，导致计划到 了 一线很难落地实施，目前按这种模式制定出来的计划，实际的计划 节点完成率不足
70% “自下而上”的方式，每个项目部往往在做计 划时留下较充裕的空间，最后形成的整个计划通常达不到公司运营的 要求。
(2)跨部门的工作计划缺乏有效协同
每个部门都会形成一套相对独立的计划，受本位主义的局限性影 响，导致各部门之间的计划欠缺有效关联