文档介绍：商铺销售执行方案
前言
根据市场调研及项目情况，我司对商铺销售做出此次执行方案。执行方案结合市场情况，项目情况，做出定价及销售策略。
2019年4月
目录
第一部分: 项目情况
一、项目概况
二、商业基本情况
第二部分：营销准备工作
第三部分：营销时间及节奏安排
一、营销时间计划
二、营销计划及时间表:
第四部分: 营销策略
一、营销方式
二、项目整体营销策略
第五部分：价格策略
一、价格策略预估
二、目标商户及客户设定
第六部分: 营销实施方案
一、营销流程
二、商铺推广方案
三、营销费用估算
第一部分: 项目情况
项目概况
该项目是通过区改造。根据审定的规划建设方案，本项目分为A、B两个地块建设，项目净用地面积32亩，总建筑面积平方米，其中新建建商业用房8000平方米，初步设计概算总投资40000万元。
商业基本情况
该项目配建的8000平方米商业用房为A地块，其分布为：
1、A幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡ ；
2、B幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡ ；
3、C幢2000 ㎡ 地上建筑层数 4层；
4、该地块设有地下停车位400个。
第二部分：营销准备工作
营销主体
成立以商业项目营销小组，以“XX金街”为主题的专职营销小组进行营销;
案场建立销售卖场作为硬体支撑。
营销队伍组建
为了更好地完成项目的营销工作,需要根据需求进行营销队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则:专业的营销人员,必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。
营销部人员招聘计划:由于本项目的体量不大,营销存在一定的难度,需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。
故项目营销组的核心人数建议在2-3人左右:
营销经理:1名
营销员/市场研究员:1名
商业策划师:1名
营销架构
本案以项目工作组形式,采用项目经理负责制,设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。
营销经理向公司直接领导负责,进行营销工作协调、对接,督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。
项目营销小组架构图:
总公司——
1、项目经理
(1)营销主任
※ 销售人员
市场研究员
2、营销策划协作小组
商业策划
设计人员
文案策划
行政人员
备注:以上人员现公司自由团队，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。
4、营销工作管理
● 营销人员上岗前培训,做营销前准备;
● 每周项目例会,通报每周营销情况及当前尚待解决的问题;
● 每日以书面形式汇报营销情况,按时制作上门客户统计分析广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;
● 定期提交周例会纪要、营销周、月总结;
● 每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通,及时分析市场变化,相应调整营销策略,提交宣传推广计划书。
5、营销物料准备
● 营销物料:营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况,业态规划、营销条件和日期。宣传册以八开,125铜版印刷，广告公司制作,用于营销推介。
● 营销合同文本
项目经理负责
● 《营销细则》、营销流程、协议等
项目经理负责、总公司协助
● 商业部分总平图(工程图)、商业街平面图(规划效果图)
公司对接人员负责
● 完成营销队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配,营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
项目经理负责,公司行政协助
● 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
公司书面计划,甲方审核
● 营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。
甲乙双方共同负责
第三部分：营销时间及节奏安排
营销时间计划
第一阶段：前期工作安排
由于项目周边均为城中村，对项目商铺存在非常大的潜在威胁，一旦城中村改造启动，该社区商业完全折价50%以上。故建议即刻启动工作。
第二阶段：蓄客
前期蓄客，摸清购房者心里动态，使项目销售更加顺利。
第三阶段：正式销售
蓄客量达到一定程度，开盘销售。
第四阶段：收尾工作
尾盘销售工作
二、营销计划及时间表:
阶段
周期
时间
目标
第一阶段
1个