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深圳某项目运营可行性研究报告.docx

上传人:changjinlai 2021/7/29 文件大小:105 KB

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深圳某项目运营可行性研究报告.docx

文档介绍

文档介绍:投网投资
北斗酒店项目
运营可行性研究报告
项目运营部
2010-04-15
一、项目简介
二、项目运营方式选择 3...
三、项目转让环境研究 4...
四、项目经营环境研究 6...
五、项目出让价值评估 7...
六、项目经营价值评估 9...
七、项目租赁价值评估 16
八、实施方案与风险分析 17
九、综合阐述 18
北斗酒店项目运营可行性分析报告
项目简介
项目物业属性
本项目物业属性为二手商业营业用房。
地理位置
本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处, 南依文锦渡口岸,
与其相距仅 200 多米,西面为锦星花园小区,北面为文华花园,东面为深圳市
美术学校。
项目现状
已完成酒店的结构改造和部分室内装修,初步设计为:
一层:接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间(内设
自用仓库) 、消防控制中心;
二层:多功能餐饮娱乐包间;
三层、四层:酒店客房(内有自用办公区)
拟定档次与项目规模
本项目初步拟定为四星级标准,总建筑面积为 7025 平米,规划有客房 81
间,多功能餐饮娱乐包间 20 间,中餐宴会厅可容 70桌,西餐厅可容 13桌。
项目受让价格
本项目受让价格约为 16, 000万元。
项目运营方式选择
本项目运营可供选择的方式为:
转让
委托经营(或自营)
整体出租
项目转让环境研究
商业转让政策环境较住宅宽松
2010年,中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期,家庭人均可支配
收入不断增长、消费市场日趋活跃,商业地产市场相对宽松的政策环境以及允
许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施,为商业营业用房的进一步发展
提供了强有力的支撑。
从资本市场的角度看,商业营业用房属于收益性物业,长期具有稳定的现
金流收益和增值能力,从目前来看,随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮
市场大范围的拓展,为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。
深圳商业新增供给减少,总体需求呈负增长
2009年1-11 月,深圳商业营业用房施工面积 ,比去年同期
下降 %; 新开工面积 , 比去年同期减少 %; 竣工面积
万平方米,同比减少 %;销售面积 ,同比减少 %。
深圳市二手房近期交易量明显回升,商业转让价格大幅上扬后又回落
交易量
深圳市二手房市场最近两年波动较大, 2008 年, 二手房交易量面积为 351
万平方米,比 2007 年减少 %,成交量大幅下降。但自去年 9 月开始活跃,
2009 年以来,深圳市二手房成交量快速回升, 1-9 月份,二手房成交面积达到
838 万平方米,比 2008年同比增加 倍,成交量超过 2007年同期水平。
2009年深圳市二手房交易量变动趋势
万平方米
08/01/020304050607708/
0870
8718/19/09/0203/0405
708/09
09/09
数据来源:深圳市国土资源与房产管理局
转让价格
去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份,二手房转 %?口 %; 3月份,价格环比变化由负转正,环比涨幅 在7月份达到最高,%; 9月份以来,二手房价格环比变化幅度趋缓,在 1个百分点左右。1-12月,深圳市二手房价格环比累计上涨 %,居全国首 位。
从分类物业属性来看,去年1-11月,深圳商业营业用房的平均价格为19250 元/平方米,%。从季度变化来看,1-3季度平均销售价 格,分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米,同比分别上 涨 %、%以及下降 %。
深圳市去年二手房转让价格环比指数
数据来源:深圳市国土资源与房产管理局
结论:商业营业用房转让政策环境较住宅宽松,整体 市场反应虽有所回升,但仍有波动,存在一定的不确定性。
四、项目经营环境研究
全国社会消费品零售总额继续增长,达到 1986年以来的最高点。
需求水平和购买能力,是商业营业用房市场需求最根本的支撑,而社会消 费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初 的一度低迷中逐步复苏,城乡消费均保持较快增长。 2009年前三季度,社会消费
品零售总额89,676亿元,%;扣除价格因素,%,比上 。其中,城市消费品零售额61,013亿元,%。城