鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略.ppt

文档介绍：鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归深圳***顾问股份所有，未经深圳***顾问股份书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈：海南鲁能广大置业
1
报告主要内容
第二部分 启动区物业发展建议
第一部分 整体定位及发展策略
市场机会
城市使命
定位方向
案例借鉴
整体发展策略
功能布局
开发分期
启动区策略
市场分析
客户分析
启动区物业建议
第三部分 经济测算
项目区位：项目属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里
项目在海南的位置
项目在海口的位置
海口市
三亚市
盈滨半岛
江东组团
海甸岛
中心组团
老城工业开发区
盈滨半岛
长流组团
20公里
3
项目交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，规划将通至盈滨半岛，将缩短市中心与项目距离，会为项目带来直接利好
中心城区
滨海大道
盈滨半岛
南海大道
美兰机场
西线快速
40公里
目前从市中心通往地块道路为：滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道，均为城市主干道，道路通达性好；
距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站（客运站）4公里 ，距离西海岸7公里，距离市中心20公里，距离美兰机场40公里。
4
①
②
③
⑤
④
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
碧海金沙
溢盈海岸
王府
京杭别墅
金手指高尔夫温泉小镇
熙岸高尔夫
西海岸前沿大酒店
金鑫足球训练基地
盈滨海岸
项目范围：区域占地11平方公里，现已获取5000亩土地，目前项目地块权属复杂零散，已有少量开发
目前半岛内剩余大部分土地还未征为国有，未来涉及征地拆迁补偿工作量较大；
半岛内个别地块是本项目难以获取的。
编号
地块情况
①
共约1890亩；其中规划寺庙区490亩，已建成永庆寺80亩；东面458亩已定为启动区，年内启动和销售
②
405亩，年内启动和销售
③ ④ ⑤ ⑥
共约1360亩；地块零散， 4、5号地块中间有零星楼盘开发
⑦ ⑧
；周边为农村集体用地，权属简单，保留原始自然风光
⑨ ⑩
各1500亩；农村集体用地，原始自然风光；目前非鲁能所有，未来获取的机会很大
5
地块资源：盈滨半岛有着丰富热带海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光
澄迈县老城区
盈滨半岛
海口市
永庆寺
西海岸前沿大酒店
金鑫足球训练基地
月亮湾高尔夫
1
2
3
4
1
3
4
外海
永庆寺
内海
2
外海北望琼州海峡，内海辐射整个项目周边；
优质海景资源，但与三亚等地海景仍有较大差距；
2009年4月22日永庆寺落成庆典暨开光法会
外海
内海
鸭塘
6
项目属性界定：知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目
占地11平方公里，规模大
内外海生态环境资源得天独厚
距市区较远，认知度低，配套缺乏
人文景观永庆寺落成开光
全国知名
旅游城市
属性界定
知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目
7
为了寻找项目的发展方向，世联针对本项目特征，设定具体研究思路
开发商
鲁能的优势
区域发展定位
区域发展方向
定位增值
规划布局
空间布局研究
开发时序
各个地块开发顺序
各个阶段开发市场情况
规划增值、运营回现
整体发展策略
规划布局及开发时序
市场趋势：寻找海南市场发展趋势，掌握市场需求
城市使命：从规划布局上进行分析，未来本区域在海口，在海南，将会承担的作用
案例借鉴：通过对各种成功案例研究，寻找项目发展方向
01
市场趋势
03
04
02
01
05
06
07
9
现状区域具备一定的自然人文资源，但不足以在竞争中突围，原有的资源及海南现有的开发模式都不足以成为项目的驱动力
从市场趋势及客户需求出发，挖掘项目的发展机会
寺庙作为宗教文化信仰地，难以形成项目驱动，对区域整体开发无明显带动作用
人文资源——永庆寺
对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，项目海资源优势相较逊色
自然资源——滨海生态
海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥，未来易陷入同质化竞争
海南岛现有的区域开发模式
整合还是摒弃？
10