文档介绍：兰乔圣菲三期 销售策略及近期工作安排
汇报提纲
一、市场分析
二、重点个案研究
三、兰乔圣菲优劣势分析
四、客源定位
五、营销推广建议
六、产品分析及销售价格
七、销售计划安排
市场分析
05年1月-06年4月住宅供求分析
1. 网上房地产显示，住宅可售面积为1023万平方米，可售套数为79203套。 2. 05年11月以来供应量的缩减，市场呈现供不应求状，但4月供应量上升后，供求即发 生逆转，呈供大于求状。
数据来源：中国房地产决策咨询系统
04年日至06年日独栋别墅成交统计
产品类型
供应套数(套)
成交套数(套)
余量(套)
独栋别墅
5695
4578
1383
数据来源：中国房地产决策咨询系统
06、07年别墅产品新增量预计将突破200万平方米
注：包括联体别墅
数据来源：中国房地产决策咨询系统
区域
时间
闵行
青浦
松江
浦东
南汇
其他
成交比例较高楼盘
楼盘名称
成交套数
成交价格
06-1
14
18
11
28
15
0
御翠园
9
37704
大豪山林别墅
11
11333
06-2
25
7
13
16
9
0
中房森林别墅
14
22048
东恒豪园
5
11618
06-3
22
18
11
29
13
0
白金瀚宫
7
17295
圣堡别墅
7
12984
06-4
30
62
20
14
14
9
圣堡别墅
29
13950
好世麒麟园
21
14329
06-5
14
37
10
15
3
1
恒联名人世家
20
15770
好世麒麟园
7
13886
2006年独栋别墅月成交区域分析
1. 别墅成交集中五大区域，浦东、青浦成交量最高 2. 青浦圣堡、恒联名人世家4、5月成交活跃 3. 交通、价格、花园面积成为客户购买别墅首选因素
数据来源：中国房地产决策咨询系统
成交价格
（元/平米）
时间
10000-14900
15000-19900
20000以上
2006-1
35
20
37
2006-2
32
9
30
2006-3
40
28
25
2006-4
97
28
38
2006-5
31
36
13
2006年独栋别墅月成交价格段分析
1、2月低价产品、高价产品成交量高 3-5月低端价格别墅成交量急剧上升 价格成为近期客户购买着重考量点
数据来源：中国房地产决策咨询系统
华漕别墅在售及未来供应量
产品类型
供应(套)
成交(套)
余量(套)
未来供应(套)
西郊庄园
88
25
36
四期联排
上海年华
46
17
29
——
林茵湖畔
114
109
5
315
红郡
——
——
——
238
合计
248
151
70
149
独栋别墅竞争压力较小 区域存在联排别墅争夺客源状况
数据来源：中国房地产决策咨询系统
市场总结
需求量有所上升，市场有所回暖，但存量仍然较大，总体走势并不乐观
全市独栋别墅仍有1300套余量，05年4月至今月成交维持在200套以内；成交量偏小，独栋别墅销售存在压力
近期青浦区域独栋别墅成交活跃，交通、价格成为其主要卖点
区域内独栋别墅竞争压力小，但竞争放大至青浦区大西郊区域
区域内联排别墅供应量加大，价格达到15000元/平方米，拉升区域价格