文档介绍:农村违法建筑纠纷探讨论文
目前,我国农村部分地区尚有少数干部为了规避法律或 者法律意识不高,未经上级有关主管部门的审核、批准,便 将村中的集体土地自行规划后分配本村村民建住宅,因此, 村民在无法经过审批取得《农村集体建设用地使用权证》的 情况下便兴建住宅,故纠纷时常发生,且争议较大,个别甚 至演化成群体斗殴、闹政府、堵塞高速公路的恶性事件,严 重影响社会的安定团结。这类案件值得我们认真分析。
一、农村宅基地使用权的定义及其保护
农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式, 它是指农村村民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、 使用的权利。
宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权 受法律的保护,任何单位和个人不得侵害他人的宅基地使用 权。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规 定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民建住宅, 应当符合乡土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和 村内空闲地;农村村民住宅用地,经乡人民政府审核,由县 级人民政府批准即行为人必须经县级人民政府批准,取得土
地使用权证后,方享有合法的土地使用权。因此,抢占、多 占集体土地或他人的宅基地的,一律无效;不按审批权限或 程序划拨的宅基地,一般不予保护。
二、农村违法建筑的概念及其情形
违法建筑,有学者也称违章建筑,从严格的语意上讲, 违法建筑物的范围应广于违章建筑物,它包含了一切违反法 律、法规以及规章的建筑物,而违章建筑物一般是指违反规 章的建筑物。目前理论界以及司法实践中将两概念通用。违 法建筑根据土地来源的不同,可分为农村违法建筑和城镇违 法建筑。
所谓农村违法建筑,是指没按《中华人民共和国土地 管理法》的规定,未经乡人民政府审核,由县级人民政府批 准,依法取得土地使用权证或者虽取得宅基地使用权,但不 符合乡土地利用总体规划而擅自动工兴建的各种建筑物。农 村违法建筑虽包括各种违法建造的建筑物,但主要是指住 宅。农村违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”。
农村违法建筑物依其“违法”的程度不同,主要可分 为二种情况:一是建造人在他人取得合法土地使用权的土地 上建造违法建筑物;二是建造人未取得宅基地使用权便兴建 住宅,即建造人不按审批权限或程序,经乡人民政府审核, 由县级人民政府批准,依法取得土地使用权证后再兴建住 宅。第一种情况,建造人在他人的土地上建造住宅,其行为
不但违反了国家建筑的行政法规,也侵害了他人的土地使用 权,建造人除非取得该建筑物占有的土地使用权,使建筑物 符合乡土地利用总体规划,否则,该建筑物土地使用权人不 能利用的必须予以拆除,能利用的归土地使用权人所有,由 土地使用权人给予适当补偿;本文主要针对第二种情况予以 分析探讨。
三、农村违法建筑的权属问题
农村村民若依法取得宅基地使用权,由于农村的房屋 尚未建立起登记制度,故在宅基地上建房,与宅基地使用权 同时受法律的长期保障,宅基地使用权人能自由行使权利。 但是,若无法取得宅基地使用权,那么,建筑物的建造人因 其违法建筑是否可以取得建筑物的所有权和使用权呢?司 法界和理论界中主要有以下三种观点:第一种观点认为,依 私法上“法无禁止即授权”的理念,仅违反公法的违法建筑 物仍会受到私法上的肯定。违