文档介绍：第八章住房抵押贷款证券化
第一节住房抵押贷款证券化概述
第二节住房抵押贷款证券化基本理论
第三节住房抵押贷款证券化操作实践
第一节住房抵押贷款证券化概述
一、住房抵押贷款证券化的内涵
住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款债权证券化的主要品种。它是指银行等金融机构在信贷资产流动性缺乏的情况下,将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组,形成抵押贷款资产池,经政府或私人机构担保和信用增级后,在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。
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住房抵押贷款这种信贷资产最适合作为证券化的基础资产,基本特点是:
(1)住房抵押贷款预期的现金流收入稳定、违约率低,是银行等金融机构的优质资产;
(2)住房抵押贷款的历史资料、信用记录完整。是较早开办的抵押贷款业务并保持了相对稳定的坏账统计记录,从而有利于预测未来类似损失;
(3)作为证券化基础资产的是通过组合抵押贷款形成的资产池,其中包含的抵押贷款相当分散、而且在性质上相同,具有相似的偿还与到期日。
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二、住房抵押贷款证券化的特征
1、住房抵押贷款证券化实现了传统的金融机构中介信用和市场信用的结合。金融机构利用市场信用,通过直接向证券市场投资者发行证券的方式,将那些贷款期限较长、流动性差的抵押贷款转化为证券市场可流通的证券,缓解了金融机构发放抵押贷款时存在的“短存长贷”及信贷资产利率期限结构不合理问题。
2、住房抵押贷款证券化实现了从企业整体信用向特定资产信用的转化。在住房抵押贷款证券化的过程中,由于采取了“破产隔离”技术,住房抵押贷款证券化的基础资产与金融机构的其他资产以及金融机构本身的破产实现了有效隔离。因此,住房抵押贷款证券化投资者的收益只与作为证券化基础资产的信用有关。投资收益高低只受到基础资产现存和预期的现金流量的影响。
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二、住房抵押贷款证券化的特征
3、住房抵押贷款证券化采用了复杂的信用增级技术
传统的房地产融资中所采用的担保、抵押等都是原始的信用增级形式。与传统融资方式相比,住房抵押贷款证券化采用的信用增级形式更为复杂和多样。一般包括证券化发起人(抵押贷款银行)提供的信用增级、发行人提供的信用增级、第三方提供的信用增级及证券化信用自我增强等形式。
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三、住房抵押贷款证券化与其他融资方式的区别
(一)住房抵押贷款证券化与房地产股票和债券的区别 1、两者的信用基础不同 住房抵押贷款证券化的信用基础是证券化发起人的某些特定资产,而房地产股票和债券则以房地产企业的整体信用为基础。住房抵押贷款证券化的现金流收入来源于特定的证券化基础资产,而房地产股票和债券的现金流则来源于整个房地产企业。
2、对追索权的规定不相同 在规范、严格意义上的住房抵押贷款证券化运行中,由于证券化发起人实现了证券化基础资产的“真实出售”。因此,当投资者不能按期获得本息偿付时,对发起人的资产不再具有追索权。
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(二)住房抵押贷款证券化与项目融资的区别 1、资金来源不同 项目融资中的资金主要来源于提供项目贷款的一家或多家银行等特定不变的金融机构。而住房抵押贷款证券化过程中,购买抵押支持证券,向贷款发放银行提供资金的是金融市场不确定的广大机构投资者和个人投资者。
2、风险隔离的目的不同 在项目融资中,项目的未来收益是不确定的,风险主要在于项目本身。对项目实行风险隔离的目的实际是保护项目发起人的利益。而在住房抵押贷款证券化过程中,除基础资产以外的其他风险主要存在于发起人自身的信用上,因此,风险隔离的目的主要是保护证券投资者的利益。
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四、住房抵押贷款证券化的意义
(一)住房抵押贷款证券化的宏观经济意义
住房抵押贷款证券化的产生和发展形成了住房抵押贷款一级市场和二级市场的联动,健全和完善了住房金融体系。抵押贷款二级市场的发展有效缓解了一级市场的流动性困难,进一步促进了一级市场的规范。在住房抵押贷款证券化的整个流程中,各个环节都由最擅长该业务的机构操作,通过金融分工,充分发挥各专业机构的相对优势,有效提高了住房金融效率。创造了分散风险和避险的机制,增强了整个住房金融体系的安全性。
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(二)住房抵押贷款证券化的微观经济意义 1、对发起人(即住房抵押贷款债权银行)的意义:
(1)住房抵押贷款证券化将使商业银行和储蓄机构扩大业务范围、拓宽收入来源,增强其在金融市场的竞争能力。
(2)住房抵押贷款证券化能方便商业银行和储蓄机构进行资产负债管理,更好满足监管机构对资本充足率的要求。
(3)住房抵押贷款证券化将从根本上解决商业银行和储蓄机构在发放抵押贷款时面临的利率期限结构不合理问题,有效转移贷