文档介绍：完善我国商品房预售资金监管模式的探讨
完善我国商品房预售资金监管模式的探讨
摘要：我国部分地区商品房预售资金监管制度存在诸多弊端，需要进一步加以探讨和完 善。本文通过对商品房预售资金监管主体的特点、形式和各种监管主体自身缺陷的分析， 提出构建符合我国国情的预售资金监管模式——银行与监理部门的监管模式，后交对这一 监管模式出现的相关问题进行探讨，以分析其可行性，从而完善我国的商品房预售资金监 管模式。关键词：商品房；预售资金；监管模式；监管主体
商品房预售制度缓解了房地产开发商资金不足的困难，在很大程度上促进了房地产市场 的发展和房地产经济的繁荣，同时我们应当承认它的存在也带来了很多的风险（如延期 交房甚至是烂尾楼现象），但我们更要看到它并非房地产市场存在的诸多问题产生的根本 原因。作为发展市场经济的国家，我们不应当人为地去取消这项制度，而是应当从平衡各 方利益的角度，综合分析风险产生的原因，用“有形的手”和“无形的手”相互配合，引 导其正确发展，尤其是要引导和管制商品房预售资金的合理利用。但是，长期以来，由于 对商品房预售资金监管不力，导致了很多房地产市场风险。而近年来，由于房地产开发商 盲目追求规模效应，或将预售房款挪作其他项目使用，或将已经预售的商品房进行再抵押 后携款而逃等现象多有发生。对商品房预售资金监管不力，严重扰乱了房地产二级市场的 秩序，己成为困扰房地产业健康发展的问题之一。加强和完善我国的商品房预售资金监管 已成当务之急。本文从预售资金监管主体选择的角度出发，通过对相关地区预售资金监管 模式的分析，试图探讨一条切实可行的预售资金监管之路。
一、预售商品房资金监管主体资格分析
商品房预售资金监管主体是承担预售工程款监管任务的主要负责部门，从理论上来说， 预售商品房资金监管主体必须满足工点条件：
1、 要有中立的、公正的监管身份，以客观的、公正的标准参与监管⑴。商品房预售资 金监管主体与开发商之间在地位上应该是一种互不隶属的平等关系，监管主体能以第三方 的身份独立公正地监督资金运用，不受开发商的不当干预。这一点对监管主体发挥其职能 至关重要。
2、 具有对工程进展所需要的相关方面专业知识。预售工程款的使用与预售工程项目的 进展紧密联系，具有很强的专业性，这就要求资金监管主体必须准确把握工程的进度，按 工程进度调动预售资金拨付，同时又防止开发商违规挪用和抽逃资金，从而保证开发商将 资金如实地运用到工程建设中去。
3、 预售房资金监管的主体必须是民事行为主体，具有民事行为能力和独立承担监管不 力的民事法律责任的能力。以上这工个条件都是成为商品房预售资金监管主体的必要条 件。
二、目前预售商品房资金监管主体分析
我国现行法律法规没有规定统一的商品房预售资金监管制度，各地区由于房地产市场运 作的具体情况不同施行的预售资金监管模式也有所差异，因此，“商品房预售资金由谁
管"在实践和中学术都存在看较大争议。
在实践中各地做法不同，主要由以下几种：一是由政府作为监管主体的监管模式，主要 有广州和天津等；二是监管主体为担保公司的监管模式，主要有济南和本溪等；三是银行 和监理单位作为共同监管主体的重庆市监管模式；四是银行作为监管主体南京预售资金监 管模式。
当前，学术界对商品房预售资金监管主体的主张主要有以下几个观点：
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