文档介绍：明泉·银七星国际大厦
市场定位报告
美国旭升房地产开发集团
研究与发展部
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整体市场
项目简介
区域环境分析
区位价值
规划前景
产业分析
资源分析
项目规划
项目功能
项目户型
特色分析
项目定位
开发战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体市场
区域市场
竞争板块
市场总结
报告整体架构
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全年新增供应面积:194万平米
全年成交面积:112万平米
月均成交面积:
成交均价:16518元/平米
供求形势:08年上半年写字楼市场仍延续着07年强劲的需求,但是随着金融危机影响的深入以及外资大量撤离,成交量于7月开始骤降,此后,持续了近4个月的低迷,直到11月份新政出台后成交才有较大幅度的反弹。
未来供应预测:目前写字楼市场供应量仍在高位运行,,,这就意味着空置率的压力依然存在,考虑到2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力,到2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。
08年写字楼供求形势
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08年各区域写字楼成交分布
浦东:成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江板块。
普陀:成交主要集中在长风和长征板块。
虹口:成交主要集中在北外滩和四川北路
闵行:成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代表楼盘为华商时代广场、东碧林湾、绿地科技岛和上海中电紫旺电器城。
内环内成交面积:,%
内外环间成交面积:,%
外环外成交面积:,%
写字楼主力成交已于内环内转向内外环间
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传统CBD区写字楼均价在2-,,外环外均价普遍低于1万元/平米。
,是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的,一则由于闵行商务办公发展较晚较慢,商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约,自身优势很难凸显。
同区域写字楼均价相对与住宅均价要低20%左右,在不考虑空置率的情况下,办公类物业投资价值优于住宅。
均价线16518
08年各区域写字楼价格分析
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06-08年出售型甲级写字楼客源分析
06年-07年大量国内外企业进驻上海,租金涨幅较大,部分企业为了提升自身形象和发展,竞相购买写字楼,一时间企业总部型办公成为市场成交的主体,其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。如渣打银行在陆家嘴投资4000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面,并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。
位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼,同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收效显著。
而07年下半年上海受到金融危机的冲击,市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非CBD区写字楼的国内外客户,外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小,大量随意拆分型、SOHO型、LOFT型写字楼面市,产品同质化严重,当然,客户的选择面也变得更加宽泛。
大型企业集团偏向于整栋或整层购买
中小型企业因租金上涨改为购买写字楼
个人投资积极性提高,投资欲望强烈
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06-08年随着写字楼租金上涨,投资性需求比例逐渐上升,且超过了50%。市场上越是高端的写字楼自用型买家比例越小,无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。
在非CBD地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多,但投资收租型买家依然占据了30%以上的份额,以绿洲中环为例,明确表示投资出租的买家比例已超过3成,一旦交付后,转租的比例可能还会有所增加。
在闵行的甲级写字楼——绿地科技岛,目前入住率只有30%左右,近50%的投资性房源挂在中介寻求租售。
而09年写字楼空置率上升、租金下调,投资收益率下降已不可避免,市场将会承受抛盘压力及收益降低的双重打击,所以写字楼售价降低也是大势所趋。
自用型需求占据市场主流
投资性需求比例上升
06-08年出售型甲级写字楼客源分析
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外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业,随着金融危机的加剧和“限外措施”影响,未来外资购买会大幅消减,内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。
外资、合资企业偏向于购入核心CBD区的写字楼,而非CBD地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。
海外基金持有物业周期一般是5年,而外资进入上海市场时间大多在04-07年,所以未来2年市场的不稳定性加剧。
外资、合资企业置业比例最高
开发商也加大持有比例,期以稳定的租金收入
06-08年出售型甲级写字楼客源分析
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6%
12%
17%
13%
13%
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小陆家嘴