文档介绍：商密 2015 年5月北京此报告供客户内部使用,未经远卓管理顾问书面许可,其他机构不得擅自传阅、引用或复制。“一城一策”城市研究模型——房地产企业城市开发策略市场供需态势“一城一策”模型 2预定目标是否空间容量支撑达成? 如何达成? 客户定位策略产品业态策略区位选择策略土地获取策略项目开发策略是否具备达成基础? 13 2 ?年龄、需求(刚需、改善、享受)? ?类型(商品房/保障房)、单价、总价、面积? ?区位、特征? ?土地获取方式、土地储备数量? ?一二级联动、自主摘牌、小股操盘? 盘点存量资源能力城市发展规划人口趋势特征土地供需趋势产品库存去化市场竞争态势?城市发展趋势、产业机构调整?人口总量特征、人口结构特征?土地供给总量、供给结构比例、供给区域?库存总量、去化周期竞争态势分析?集中度分析竞争策略分析?不同类型企业竞争策略及重要举措正推目标反推策略 3以北京区域市场为例目录 4 A 北京区域市场发展策略 北京市场供需态势 北京市场竞争态势 北京市场资源基础 A .4 北京市场发展策略北京市场供需态势关键结论 5市场趋势判断区域发展态势产品变化趋势主要结论?预计 2015-2020 年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期,市场规模将保持 4% 左右增速,到 2020 年市场规模将达到 3500 亿左右?北京房地产市场呈现较为明显的波动性趋势, 目前处于第三次波动周期的末期,受到房价高点以及政府通过土地供应量及政策主动调整的影响,未来北京房地产市场仍将持续波动性发展态势?未来随着京津冀一体化的发展,北京将由“小北京”向“大北京”转变,带来五大住宅地产机遇?--------- 五环内主城区? --------- 五环外近郊区?3 . 新机场建设及政府东迁带来的交通改善机会--------- 五环外近郊区? ----- 远郊区(周边新城镇、卫星城) ? 5. 居民对“第二居所”的需求机会----- 远郊区(周边新城镇、卫星城) ?中高低端产品三分天下?从成交总价和单价来看,中低端产品为主流,但中高端及高端产品占比依然很高?中高端产品成交稳定,北京高端市场需求将会逐步释放?客群三分天下,改善性及养老需求逐步增加?初置、改善及养老客群分布占比 36% 、 32% 和 22% ?再改人群及养老人群增速较快,分别为 3% 和 7% 左右近四年,北京商品住宅市场基本处于波动状态,商品住宅成交面积维持在 1100 万平米左右浮动,房价增速保持在 6% 左右 61 2011 年-2014 年北京市土地成交量(包含非住宅) 2 2011 年-2014 年北京市住宅成交面积与供应面积 3 2011 年-2014 年北京市常住人口增长情况*** ?***** * * 土地成交量住宅成交量人口增长*** ?***** * * ** ** ** ** * * * ?从土地供给情况看,北京市土地供应与需求基本处于平衡状态?北京市住宅成交面积与供应面积基本在每年 1100 万平米左右波动?而从人口增长的情况看,近四年人口增速为 2% 左右, 每年新增人口在 30-40 万人历史趋势分析住宅价格 4 2011 年-2014 年北京市住宅价格情况***** * 单位:万平米单位:万平米单位:万人单位:元?房地产价格增速表现为 6% 资料来源:远卓分析、克而瑞房地产市场研究报告( 2011-2014 ) 市场趋势判断北京目前现有存量住宅约为 864 万平米,库存去化周期约为 1年 72008-2014 年北京市商品住宅待售面积 2014 年北京市北京市待售商品住宅预计去化周期?2010-2014 年北京市商品上住宅待售面积以年复合增长率9%的速度增长,截至到 2014 年,北京市商品住宅待售面积达到 864 万平米?截至到 2014 年,按照北京市目前商品住宅去化速度,现有待售商品住宅去化周期为 13个月?结合目前待售商品住宅的周期结构,预计 2014 年底的待售商品住宅将于 2019 年左右基本去化完毕单位:万平米单位:万平米** **** *** *** * * * ** *** ** **** ** * * 市场趋势判断资料来源:远卓分析、万德数据预计未来 5年北京经济环境总体向好,人口及人均可居住面积仍将稳定增长, 同时土地供应情况也较为乐观 8 2015-2020 年北京新增人口数量 2015-2020 年北京人均可居住面积增长情况 2015-2020 年北京城乡建设用地供应量 2015-2020 年北京 GDP 增速情况** ** CAGR=% ** * *** *** * * *