文档介绍：204购房合同秦兵指南
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(3)本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；
(4)本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文
化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定
多数人使用的设施及设备；
(5)本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括
定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；
(6)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；
(7)本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人
将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。〔a3〕
〔a2〕秦兵释义：合同中最复杂的就是文字的定义。在签订合同以前，大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的。但是当合同签字后，特别是消费者付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是既可以拿钱又不办事，这时一个比较常用的方法就是
“混淆是非”。合同可以混淆的东西太多太多了(否则怎么会有那么多的案件？)，其中最多的就是对概念的不同解释。你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地下两层开始计数。虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的。要想避免这种情况，最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下，此时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得的。
〔a3〕秦兵释义：为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害，但仍然会有很多人放弃自己的权利呢？有三方面的原因：第一是房地产业危害结果基本上没有显性；第二是消费者自身对危害结果没有明确的预期；第三是轻信能够避免，看到自己的楼盘很多人都在购买，也认为自己大概没有问题，总是想如果有问题人家都会去闹的，但是不知道很多人都这样想，以为别人会反抗，认为自己可能从中受益。这样消费者不但对自己的受害没有预期，反而对自己受益却有高度的预期，这种放任心理使自己受到了伤害。
第3条合同标的〔a4〕：本房屋位于市区(县)路号楼层室，房屋所在楼房共有单
元层，买受人所购房屋以自然****惯计数处于单元层，朝向为，目前处于正在施工(或
已经完工)的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。
〔a4〕秦兵释义：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来不必多说，
但是不少人还是敢在这上面打主意，此处写得明确一点，好像并不是一件很难的事
情。
有的房屋建在几个行政区划的边缘地带，这时就涉及户口及子女入学的行政区
划问题。有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名，等到入住后办户籍手续时，
你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。此处以条款明确，发生纠
纷时可以以合同为据。004
合同目的第4条合同目的〔a5〕：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通
过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权
或用益物权以获得利益。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如
买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一
的违约金。
〔a5〕秦兵释义：商品房消费者是消费者吗？从1995年开始，中国消费者协会
、中国消费者报、中国法学会就在不停地进行讨论。讨论的目的有三个：一是确定
商品房消费者的消费者身份；二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法
》的调整；三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿。现在八年已经
过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。最近最高人民法院出了
个司法解释，有人就以为目的已经达到，认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍
，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。
此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份，但是可以说明我为什么要
购买此处的房屋，是对合同目的的解释。为什么要说合同目的呢？因为在合同的履
行中，可能会出现因合同解除而退房。有时判断是否需解除合同的依据，就是看合
同目的是否能够实现，如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没
有实现，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。
此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说
如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。这种赔偿有时是针对直接
的损失，有时则是针对间接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是
间接的损失。过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高
人民法院的司法